Como funciona a ação revisional no contrato de locação?
A ação revisional tem como objetivo precípuo a aproximação do valor do aluguel ao real valor de mercado, em face das circunstancias depreciativas ou valorizadoras [1].
O Estado, por meio desta ação, interfere com vistas à justa retribuição, afetando diretamente liberdade contratual. Busca-se o justo equilíbrio entre locador e locatário em relação ao valor da prestação.
O art. 19 da Lei 8245/91 é aquele que prevê a possibilidade de revisão judicial do aluguel e determina que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Depreende-se do texto que é requisito essencial para a propositura da ação revisional de aluguel a inalterabilidade do ajuste locatício pelo prazo de 3 anos.
Esta ação, ainda, deverá ser processada pelo rito sumaríssimo.
Este aspecto não esta vinculado ao valor da causa, podendo ser superior ou inferior a 20 salários mínimos.
A ação revisional de aluguel é uma ação de natureza constitutiva e condenatória. Constitutiva, pois altera a relação jurídica existente e condenatória pela possibilidade de execução das diferenças de aluguel, nos mesmos autos.
Quanto à legitimidade para a propositura da ação, embora o dispositivo determine que o locador ou o locatário serão os legítimos para a propositura da ação, sob o crivo do art. 10 e 11, nas locações comerciais são legítimos para a propositura todos aqueles que são legítimos para a propositura da ação renovatória.
[1] FILHO, Mario Cerveira. Shopping Center Direito dos Lojistas. 4º Ed São Paulo: Editora Saraiva. p.71.
