Advogado Imobiliário

  • Devolução de Imóvel Financiado, Rescisão de Contrato de Financiamento, Compra e Venda, Juros Abusivos, Utilização de Tabela Price;

  • Assessoria jurídica completa em assuntos que envolvem locação residencial e comercial, em especial revisão de contratos, ações de despejo, execuções de aluguéis e ação renovatória;

  • Locação em Shopping Center;

  • Direito de Preferência, Benfeitorias e Locação para temporada;

  • Resolução judicial ou extrajudicial de conflito envolvendo condôminos, despesas de condomínios e terceiros;

  • Consultoria envolvendo a compra e venda de imóvel;

  • Estudo e Elaboração de contratos imobiliários (compra e venda, locação, permuta, comodato, doação, etc);

  • Análise de direitos reais de garantia (e.g. hipoteca), bem como outros que importem eventual limitação da propriedade (e.g usufruto, uso, habitação);

  • Assessoria extrajudicial ampla com atuação em serviços Notariais de Registros de Imóveis e demais órgãos públicos, para o fim de regularizar transações imobiliárias e obter, retificar ou cancelar

Tel: (11) 4506-3022

×

Artigos sobre Direito Imobiliário


Não é incomum a aquisição de bem imóvel por contrato de gavetaPara entender os efeitos desse negócio, é preciso compreender o que é a compra e venda.

Para Orlando Gomes, conhecido doutrinador do Direito, a “compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente” (GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2007, p. 265). 

Este conceito aplica-se, também, ao contrato de compra e venda de bem imóvel.

Há, contudo, um ponto que precise ser destacado: a transferência da propriedade de um bem imóvel ocorre apenas com o registro, conforme dispõe o art. 1.245 do CC/02, cumpre citá-lo:  

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.  

 

O contrato de gaveta tem validade?

É comum, na prática, negócios jurídicos que envolvam compra e venda de bem imóvel por meio do “contrato de gaveta”.

Esta espécie de negócio jurídico, em verdade, não tem qualquer validade ante o desrespeito da forma prescrita em lei (art. 104, III, CC/02).

Dica: Para entender os principais cuidados antes de adquirir um imóvel, recomendamos a leitura do artigo como adquirir um imóvel com segurança.

Além disso, é preciso deixar claro que a compra e venda de bem imóvel se faz por meio de escritura pública quando o valor do bem supera 30 (trinta) salários mínimos (art. 108 do CC/02).

Por outro lado, é preciso observar que aquele que vende não pode lançar mão do modelo do instrumento para anular o negócio, na medida em que, em Direito, ninguém pode se beneficiar da própria torpeza.

Trata-se de um desdobramento da boa-fé, Princípio Geral de Direito aplicado nos contratos desde a sua formação até a fase pós-contratual. 

A depender do caso concreto, é possível alcançar, por usucapião, a propriedade do bem imóvel adquirido por contrato de gaveta. Contudo, repise-se que o advogado especialista em direito imobiliário precisa estudar o caso concreto, pois há outras vias que merecem igual atenção do profissional. 


Entenda como adquirir um imóvel com segurança

Há, basicamente, 2 coisas que devem ser verificadas antes de assinar o contrato de compra e venda de um imóvel:

  1. O imóvel;
  2. A pessoa que vende o imóvel;

O que devo verificar no imóvel? 

O que todos fazem ao adquirir um imóvel é, em um primeiro momento, avaliar cada metro quadrado do imóvel a procura de problemas aparentes (vazamentos, rachaduras, etc).

Nesta oportunidade, é possível encontrar problemas que orientam a negociação, reduzindo, em alguns casos, o preço do bem.

Há hipóteses, porém, em que os vícios não são aparentes, surgindo após a compra. É o que o Direito denomina vício oculto.

Nestes casos, é possível requerer, após a compra, o abatimento do preço ou o ressarcimento do valor com a rescisão do contrato.

Em cada caso, há uma ação adequada.

Para evitar a justiça e adquirir um imóvel com segurança, é importante contratar um profissional para avaliar a parte externa e interna do imóvel a fim de encontrar esses problemas ocultos.

Feita a análise externa do imóvel, resta avaliar juridicamente o bem.

Isso se faz por meio do estudo da matrícula do imóvel. A matrícula do imóvel destaca quem é o proprietário e quem foram os proprietários anteriores. Além disso, é possível saber se sobre o bem há algum gravame.

Por exemplo, é possível verificar se o bem está gravado com hipoteca ou não.

Por que isso é importante?

A hipoteca, por exemplo, é um direito real de garantia e, quando registrada, gera efeito contra toda e qualquer pessoa.

Significa dizer que aquele que adquire o bem não poderá alegar boa-fé. Os danos, neste caso, são imensuráveis.

A única saída para o comprador é ajuizar ação de reparação de danos contra o vendedor.

 

O que devo verificar quanto a pessoa que vende o imóvel?

Em primeiro lugar, é importante verificar se o vendedor não está sendo executado na justiça cível, trabalhista ou pelo fisco. Isso porque, nestas hipóteses, eventual venda do bem pode gerar a fraude contra credores, ou ainda, a fraude à execução.

Em ambos os casos, é possível anular o negócio jurídico realizado a posteriori, gerando grave prejuízo ao adquirente do imóvel que não terá outra alternativa senão ajuizar ação contra o vendedor visando a reparação de danos.

É possível levantar estes dados por meio de certidões que devem ser requeridas com antecedência. As certidões imprescindíveis são:

  • Certidão de Distribuição Cível (verifica se há ações cíveis contra o vendedor);
  • Certidão de Nascimento
  • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (verificar se há débito trabalhista contra o vendedor);
  • Certidão Negativa de Débitos Federais de Pessoa Física (verifica se há débito federal contra o devedor – Por exemplo, não pagamento de Imposto de Renda);
  • Certidão Negativa de Débitos na Junta Comercial (verifica se há empresa em nome do vendedor com débito).

É necessário, ainda, verificar os débitos condominiais e o IPTU. O primeiro pode ser verificado a partir de solicitação realizada perante a administradora do condomínio, ao passo que o segundo pode ser analisado a partir do site da prefeitura de São Paulo, desde que o comprador solicite ao vendedor o número do contribuinte. 


Evolução Histórica do Contrato de Locação

O conceito de locação sofreu inúmeras modificações em nossa história acompanhadas, principalmente, pela evolução da sociedade.

A primeira delas está inserida na crise habitacional que se desenvolveu no fim da Primeira Guerra Mundial e no fim da Segunda Guerra Mundial em que pessoas desabrigadas por conta da guerra invadiam imóveis e alegavam que ali residiam, pois supostamente haviam firmado contrato de locação estabelecido com o dono do Imóvel, todavia, na realidade, nada havia sido estabelecido entre as partes. Os governos, frente a este problema, não tinham em mãos uma solução imediata para regularizar a situação [1].

Em Portugal, no período que se seguiu ao golpe militar de 1974, ocorreu fenômeno bastante semelhante. Algumas pessoas, com o término da revolução, adentraram em terras chamadas devolutas, utilizando-se delas para habitação. Estas “invasões” ficaram conhecidas como ocupações selvagens [2].

Deste Período depreendem-se importantes lições que norteiam o tema. A primeira delas relaciona-se a importância de ser o contrato de locação escrito e, dentro do possível, revestido de todas as formalidades legais. Nos dias de hoje, por exemplo, o Registro do Contrato de Locação no Cartório de Títulos e Documentos assegura a microfilmagem deste ficando fácil, por conseguinte, sua reconstrução no caso de extravio. Para Ladislau Carpat, “o Registro Imobiliário dos contratos de locação tem a exclusiva finalidade de garantir o locatário contra o adquirente de imóvel, nos casos em que há a cláusula de vigência do contrato, mesmo em casos de alienação[3].

Por derradeiro, impende frisar a importância da intervenção do Estado nas relações locativas, todavia, com extrema cautela. Isso porque leis excessivamente protetoras aos locadores, acabam gerando injustiças sociais o que, conseqüentemente, enseja nova participação do Estado para alcançar o reequilíbrio Social. Em direção diametralmente oposta, uma forte proteção ao inquilino de Imóvel residencial, defendendo sua permanência no imóvel, desestimulará a construção de imóveis para moradia afetando a industria de construção civil.

 

 [1] KARPAT, Ladislau.. Locação e Aluguéis em Shopping Centers. São Paulo: Editora Universitária de Direito, 1997. p. 25. [2] Ibidem. p. 25. [3] KARPAT, Ladislau.. Locação e Aluguéis em Shopping Centers. São Paulo: Editora Universitária de Direito. 1997. p. 20


O que é o Contrato de Locação?

Orlando Gomes esclarece que a palavra locação, hoje, tem como objetivo “designar exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa restituível, em troca de retribuição pecuniária”.

O doutrinador destaca, ao final, que “o traço característico da locação é o regresso da coisa ao seu dono” – grifo nosso – [1].

Na mesma linha de pensamento, Ladislau Karpat afirma que na locação de coisa “uma das partes se obriga a ceder para outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa fungível, mediante certa retribuição[2].

Alerte-se, por oportuno, que nem sempre o contrato de locação é o caminho mais vantajoso para o cliente. O contrato de leasing, por exemplo, possui uma série de vantagens. Recomendamos a leitura do nosso artigo sobre o tema.

Todo contrato é um negócio jurídico bilateral sendo que a bilateralidade, aqui, relaciona-se a formação e não a reciprocidade de direitos e obrigações.

Na opinião de Orlando Gomes, o contrato é a mais importante categoria dos negócios jurídicos. Trata-se de um conjunto de normas estabelecidas pelas partes para a regulação de seus próprios interesses.

A obrigação que nasce do instrumento ora em epígrafe é formada por três elementos, quais sejam as partes, a prestação e o vínculo obrigacional.

Quanto às partes que constituem o Instrumento do Contrato de Locação tem-se o Locador e o Locatário.

O primeiro é o proprietário do imóvel que cede o uso e o gozo da coisa ao locatário, sendo classificado, a luz da doutrina de Orlando Gomes, como sendo o possuidor indireto da coisa. O segundo é quem utiliza o imóvel alheio denominado possuidor direto.

O contrato de locação é um contrato bilateral, pois tanto o locador como o locatário têm direitos e deveres recíprocos.

A obrigação principal do Locador é entregar a coisa, objeto do contrato de locação. Já a obrigação principal do locatário é o pagamento. Vale frisar que a entrega da coisa é o objeto da prestação e não o objeto da obrigação.

A locação poderá ser residencial, quando voltada para fins residenciais, e comercial, ou empresarial, quando nela se desenvolver qualquer atividade econômica, respeitado os requisitos do art. 51 da Lei 8245/91.

Dica: para você aprofundar-se no tema, recomendamos a leitura do artigo contrato de locação e ação de despejo que explica, passo a passo, o que você precisa saber sobre esta ação.

Importante se faz observar que há inúmeras peculiaridades no contrato de locação em Shopping Center. Há, por exemplo, uma prestação determinada e outra determinável. A primeira é o aluguel fixo, pago pelo locatário e pré-determinado em contrato. A segunda é a parte do aluguel fixado no percentual do lucro do estabelecimento.

 

Referências

[1] GOMES, Orlando, Contratos. 26º Ed. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2007. p. 330.

[2] KARPAT, Ladislau.. Locação e Aluguéis em Shopping Centers. São Paulo: Editora Universitária de Direito, 1997. p. 19.


Há, de fato, muita dor de cabeça quando se verifica a inadimplência do inquilino. Não bastasse a necessidade de ajuizar uma ação de despejo, há o risco de não encontrar patrimônio do devedor.

Dica: recomendo a leitura da lei 8.245 (lei do inquilinado) comentada por mim, artigo por artigo. É um excelente texto para quem deseja aprender mais sobre o tema.

Em primeiro lugar, você precisa saber que a imobiliária figura como mandatária do locador.

Significa dizer que o locador deposita sua confiança naquela empresa. Por isso, espera, no mínimo, a aplicação de toda a diligência habitual (art. 677 do Código Civil).

Por muito tempo questões foram levantadas quanto a responsabilidade da imobiliária ante o inadimplemento do inquilino. 

A imobiliária pode ser responsabilizada pelo inadimplemento do inquilino?

Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, foi decidido que a imobiliária tem responsabilidade, desde que comprovada a falha na prestação do serviço.

É o que ocorre, por exemplo, quando a imobiliária deixa de verificar a real situação financeira do cliente. Isso se faz por meio de certidões negativas.

É importante deixar claro que não é necessário que o dever de obter certidão conste no contrato, uma vez que é da natureza do contrato esse tipo de providência.

Além disso, há deveres anexos a todo e qualquer contrato cujo desrespeito implica na violação positiva do contrato. São deveres anexos o dever de informação, cuidado, respeito, lealdade e colaboração. Tudo decorre do princípio da boa-fé.

Observe, leitor, que o cuidado é um dever anexo, portanto, ainda que não esteja de forma expressa no contrato, é presumível sua existência de modo que o desrespeito a mencionada cláusula implica na denominada violação positiva do contrato. 

Decisão relacionada

Sobre o tema, leia a decisão abaixo:

DIREITO CIVIL.  RESPONSABILIZAÇÃO DE IMOBILIÁRIA POR PERDAS E DANOS EM DECORRÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.A imobiliária deve indenizar o proprietário pelas perdas e danos decorrentes da frustração de execução de alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos na hipótese em que a referida frustração tenha sido ocasionada pela aprovação deficitária dos cadastros do locatário e do seu respectivo fiador. Tem-se que, nos termos do art. 653 do CC, essa sociedade figura como mandatária do proprietário do imóvel para, em nome dele, realizar e administrar a locação. Assim, em consideração ao art. 677 do CC, a sociedade imobiliária (mandatária) é obrigada a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar quaisquer prejuízos sofridos pelo locador na hipótese em que ela não tenha cumprido os deveres oriundos da sua relação contratual. REsp 1.103.658-RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/4/2013.