Como classificar doutrinariamente o contrato de locação em shopping center?

Antes de enquadrar doutrinariamente o Contrato de Locação em Shopping Center (o que se fará apenas no ultimo parágrafo), importante se faz esclarecer o que vem a ser cada uma das classificações atribuídas as diferentes espécies de contrato. Só então poderá o leitor entender o que é, de fato, o contrato de locação em shopping center. 

Sob a ótica de Orlando Gomes, quanto à reciprocidade de obrigações, o contrato poderá ser bilateral ou unilateral.

 

Bilateral ou unilateral?

O contrato será bilateral quando as duas partes ocupam simultaneamente a posição de credor e devedor, ao passo que será unilateral quando resulta em obrigação tão somente para uma das partes, isto é, quando os efeitos são somente passivos de um lado e ativos do outro. 

Cumpre observar que não se deve confundir a bilateralidade da obrigação contratual com a bilateralidade do consentimento.

A luz da formação, negócio jurídico unilateral é o que decorre necessariamente da declaração de vontade de uma única pessoa, sendo bilateral quando norteado pelo concurso de vontades.

O contrato é um negócio jurídico bilateral por excelência, isto é, quanto à formação dependerá sempre do concurso de vontades [1]. 

 

Oneroso ou gratuito?

Os contratos poderão ser onerosos e gratuitos. O primeiro é aquele em que cada uma das partes visa obter uma vantagem e o segundo é o contrato em que só uma das partes obtém o proveito.

Em relação a esta classificação, há de se frisar que a interpretação do contrato gratuito é estrita (não pode ser ampliada). 

A partir desta classificação, ainda, o doutrinador Orlando Gomes lembra que “os contratos onerosos são bilaterais, e os gratuitos, unilaterais, mas a coincidência não é necessária” [2].

Então, todo contrato bilateral é oneroso, todavia, nem todo contrato unilateral é gratuito. A doação com encargo, por exemplo, é um contrato unilateral, mas não gratuito. 

 

Comutativo ou aleatório?

O contrato oneroso subdivide-se em comutativo e aleatório.

No primeiro, a relação entre vantagem e sacrifício é subjetivamente equivalente, havendo certeza quanto às prestações, ao passo que, no segundo, há incerteza para as duas partes sobre se a vantagem esperada será proporcional ao sacrifício.

O contrato aleatório, assim, tem fundamento na incerteza ao direito de prestação, sendo que será, necessariamente, bilateral [3]. 

 

Real ou consensual?

Quanto ao momento da formação, o contrato poderá ser real ou consensual.

Embora a classificação traga a falsa noção da possibilidade de existir contrato sem consentimento, Orlando Gomes esclarece que “em princípio, o consentimento é bastante para formar o contrato, mas alguns tipos contratuais exigem que se complete com a entrega da coisa que será objeto da restituição” [4].

Assim sendo, tal classificação não nega o princípio do consensualismo. O contrato consensual é aquele em que basta o consenso para sua perfeição.

O contrato real, contudo, é aquele que necessita da entrega da coisa, além do consentimento das partes, para a formação. No Direito brasileiro, embora prevaleça a princípio da liberdade de forma, há certa e determinada atenção voltada para a segurança do comércio jurídico.

A lei, assim, exige que alguns contratos sigam determinada forma, o que será considerado requisito essencial à sua validade [5], por conseguinte, será solene o contrato que só se aperfeiçoa quando o consentimento é expresso pela forma prescrita em lei.

É o caso, por exemplo, do contrato de compra e venda de bem imóvel. No contrato não-solene, ao contrário destes, a vontade poderá ser declarada verbalmente ou por escrito. Em relação à dependência dos contratos, a doutrina classificou os contratos em principais e acessórios.

Aqueles possuem independência e autonomia, ao passo que estes dependem dos primeiros. Orlando Gomes, a respeito desta classificação, ressalta que “a distinção entre contratos principais e acessórios justifica-se em face da aplicação do princípio geral de que o acessório segue a sorte do principal” [6]. Em outras palavras, a extinção do contrato principal leva à extinção do contrato acessório. 

 

Instantâneo ou de duração?

Podem os contratos ser instantâneos e de duração.

As prestações que nascem do contrato poderão ser realizadas em um só instante, sendo estes contratos denominados instantâneos.

Os contratos de duração, mais conhecidos como contratos de trato sucessivo, são aqueles em que a execução não pode cumprir-se num só instante.

A execução dos contratos de duração pode se dar imediatamente após a sua conclusão, ou ser diferida para outro momento.

No primeiro caso, diz-se que são contratos de execução imediata. No segundo, contratos de execução diferida [7]. 

 

Típico ou atípico?

Quanto à especificação em lei, o contrato pode ser típico ou atípico.

O primeiro é delimitado em lei, enquanto o segundo não está especificado no ordenamento. O contrato, via de regra, não tem qualquer relação com a pessoa do contratante, sendo esta espécie de contrato denominada contrato impessoal.

Há, contudo, a espécie de contrato cuja pessoa concreta do contratante é determinante para a decisão da parte em contratar. Esta espécie de contrato é chamada de contrato intuito personae.

Nas palavras de Orlando Gomes, “um contrato é intuito personae quando a consideração da pessoa de um dos contratantes é, para o outro, o elemento determinante de sua conclusão” [8]. 

A par da classificação dos contratos apresentada pelo doutrinador Orlando Gomes, cumpre-nos inserir o contrato de locação de unidade comercial em Shopping Center neste contexto.

 

Conclusão

Podemos classificar o contrato de locação em shopping center como sendo um contrato atípico, oneroso, sinalagmático, comutativo, consensual, não solene, principal, de duração, intuito personae, interempresarial, normativo (quanto à escritura de normas gerais) e causal. 

 

Referências

[1] GOMES, Orlando. Contratos, 26º Ed, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2007, p. 85.

[2] Idem. p. 88.

[3] Ibidem. p. 89.

[4] Ibidem. p. 90.

[5] Ibidem. p. 92.

[6] Ibidem. p. 93.

[7] Ibidem. p. 96.

[8] Ibidem. p. 97.

About Ivo Fernando Pereira Martins

Advogado graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduado em Direito pela mesma Instituição. Extensão em Mediação e Arbitragem pelo IDC (Instituto de Direito Contemporâneo). Atuou como conciliador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Autor de diversos artigos jurídicos, tais como "Contrato de Locação em Shopping Center" (publicado na Revista BDI - Boletim Jurídico Imobiliário - e no site investidura).

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