Contrato de Compromisso e Promessa de Compra e Venda

Na prática, muitas pessoas entendem o promessa de compra e venda como sinônimo de compromisso de compra e venda. Seriam espécies de contratos preliminares. Em outras palavras, seriam contratos que antecedem a efetiva constituição do negócio jurídico de compra e venda.

Em alguns casos, contudo, há, neste contrato, uma cláusula que proíbe o arrependimento. É o que chamamos, em Direito, de cláusula de irretratabilidade.

Nestes casos, como é de se presumir, o contrato é definitivo (e não preliminar). O uso desse tipo de contrato ocorre muito nos denominados “contratos de gaveta” que, aliás, já foi tema deste blog.

Como ressaltei, há uma imprecisão patente na forma de lidar com o tema. “compromisso de compra e venda” não deve ser confundido com “promessa de compra e venda”. Um erro muito comum na prática. 

Vou explicar para você nos próximos capítulos.

Qual é a diferença entre compromisso e promessa de compra e venda?

Como bem disciplina Orlando Gomes, um grande jurista cível, a promessa bilateral de venda “contém implicitamente a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às consequências normais da inexecução culposa de um contrato” (GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2007, p. 290).

O compromisso de compra e venda, em contraposição, não traz, sequer de forma implícita, a faculdade de arrependimento, motivo pelo qual a doutrina chama este contrato de contrato preliminar impróprio.

As partes contratantes, aqui, estão subordinados a eficácia plena do contrato. Em outras palavras, o vendedor e o comprador estão obrigados a reproduzir o consentimento no instrumento adequado para transferência da propriedade (no caso do bem imóvel, a escritura pública com o respectivo registro no Cartório de Títulos e Documentos).

Isso tem algumas consequências no Direito.

Por exemplo, o compromisso é um contrato definitivo (ou preliminar impróprio), porém não tem o condão de, por si só, transferir a propriedade do bem imóvel que depende de escritura pública e registro (art. 1.245 e art. 108, ambos do Código Civil).

Como não ocorre a efetiva transferência da propriedade por meio deste contrato, não há como incidir o ITBI (espécie de imposto que incide sobre a transferência onerosa de propriedade de bens).

Qual é a solução jurídica para cada caso?

A solução jurídica também é diferente em cada hipótese. No caso do compromisso de compra e venda, por exemplo, a inadimplência autoriza o advogado a ajuizar uma ação de adjudicação compulsória para obrigar o registro e, por conseguinte, a transferência do imóvel.

A promessa de compra e venda de bem imóvel pode ainda ser unilateral ou bilateral.

A primeira produz obrigações apenas para uma das partes contratantes, ao passo que a segunda produz obrigações para ambas as partes.

Aliás, tecnicamente, se é unilateral, não parece correto dizer promessa de compra e venda. Neste caso, ou é promessa de compra ou é promessa de venda.

Antes de realizar esse tipo de negócio é muito importante consultar um advogado especialista em direito imobiliário. Trata-se de um negócio jurídico que, se realizado sem a devida cautela, pode gerar um impacto sério no patrimônio do contratante.