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Condomínio edilício

Inúmeros problemas jurídicos surgem em um condomínio edilício. Há casos na jurisprudência, por exemplo, que discutem a expulsão de animal do condômino.

Aqui, contudo, vamos discutir a parte conceitual do condomínio edilício.

Antes de mais nada, é preciso dizer o óbvio: o condomínio edilício (também chamado de condomínio vertical ou condomínio edificado) é espécie de condomínio.

Por isso, é preciso entender o significado de condomínio.

Condomínio significa, em apertada síntese, que mais de uma pessoa tem exercício de propriedade sobre a mesma coisa. Isso gera alguns problemas como, por exemplo, a venda de coisa comum (em condomínio). 

Contudo, o problema crucial é que a propriedade, segundo a doutrina moderna, é exclusiva, havendo aparente incoerência entre os institutos da propriedade e do condomínio, pois, como seria possível mais de uma pessoa exercer a propriedade se esta é exclusiva??? 

Para responder essa questão, a doutrina lança mão de 2 (duas) teorias. A primeira é a Teoria Individualista (ou teoria das propriedades plúrimas), segundo a qual o Direito de propriedade continua exclusivo, ou seja, externamente, todos são donos do todo, podendo ajuizar ação.

Porém, para regularizar a situação, nasce o conceito de fração ideal. 

O conhecido jurista Orlando Gomes, sobre o tema, ensina:  “A propriedade é um direito exclusivo. Por esta razão, parece estranho que várias pessoas possam ter simultaneamente o domínio da mesma coisa. Uma excluiria a outra, eis que não pode ser comum o que é próprio por natureza e essência. Para conciliar esta antítese, a teoria individualista divide idealmente a coisa, atribuindo a cada sujeito o direito de propriedade sobre a parte abstrata resultante da divisão ideal” – grifo nosso [1].  

Outra perspectiva é aquela consolidada na Teoria da Propriedade Integral. Sobre o tema, ensina Washington de Barros Monteiro que há no condomínio uma propriedade “sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os próprios condôminos, o direito de cada um é autolimitado pelo de outro, na medida de suas cotas, para que possível se torne sua coexistência” [2]. 

Há, aqui, um só sujeito, qual seja a coletividade (o condomínio) e a comunhão é, também, um só direito, motivo pelo qual a propriedade é coletiva. Não há, então, um direito de cada um, mas um direito que pertence a todos, ao mesmo tempo.

 

Referências

[1] GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense. 2008, p.241 

[2] BARROS, Whasington d. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. 2003, p. 203/205.

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