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Contrato de Compra e Venda

No âmbito do Direito Contratual, posso afirmar, sem dúvida alguma, que o contrato de compra e venda é o mais pesquisado. Mais, inclusive, que o contrato de locação.

O tema, embora extenso, não é complicado de entender.

Antes de mais nada, você precisa entender que um contrato (qualquer um…) é uma forma de pré-estabelecer direitos e obrigações entre as partes contratantes.

Por meio do contrato, por exemplo, os contratantes definem o preço, forma e prazo de pagamento, multa, etc.

 

O que é contrato de compra e venda para o Direito?

 

Vou começar esse tema destacando a definição de contrato estabelecida por Orlando Gomes (renomado jurista).

Parece complicado, mas vou mostrar que, na prática, é bastante simples.

Segundo Orlando Gomes, “compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente” (GOMES, Orlando. 2007. Contratos. 26ª ed. Rio de Janeiro: Forense. p. 265)

Como uma das partes se obriga a transferir a propriedade, chamamos o contrato de compra e venda de contrato translativo.

A transferência da propriedade, então, é essencial na compra e venda. Em Direito, chamamos o ato de transferência de tradição.

Desde já, podemos tirar um conclusão bastante importante.

Como a tradição (ato de transferência) é essencial ao contrato de compra e venda, podemos concluir que não existe contrato de compra e venda de bens imateriais (por exemplo, Direito Autoral), pois estes bens não são passíveis de transferência física, ficta ou simbólica da propriedade.

A posse, em Direito, é configurada pela externalização de um controle de fato sobre alguma coisa (art. 1.196 do Código Civil).

Portanto, quando seu objetivo é transferir definitivamente bem imaterial (imagem, direito autoral, marca, etc) vamos utilizar o contrato de cessão de direitos. Em hipótese alguma, vamos utilizar compra e venda nesses casos.

Não confunda o contrato de compra e venda com o compromisso e promessa de compra e venda.

O contrato de compra e venda tem as seguintes características:

  1. Bilateral: Há direitos e deveres recíprocos.

  2. Oneroso: Há uma prestação (coisa) e uma contraprestação (preço)

  3. Consensual: Aperfeiçoa-se com a manifestação de vontade e não com a entrega da coisa (caso do contrato real).

  4. Em regra, comutativo (as partes já conhecem as prestações desde o início).

Três são os elementos essenciais do contrato de compra e venda: o consentimento, a coisa e o preço.

  • Consentimento: o consentimento, logicamente, é indispensável para a formação do contrato, contudo, ao destaca-lo como elemento essencial, estamos enfatizando que tal consentimento, por si só, aperfeiçoa o contrato sem a necessidade da entrega da coisa. Portanto, a partir do consentimento, não é possível o arrependimento, salvo estipulação em contrário.

  • Coisa: deve ser bem corpóreo. Isso porque o bem incorpóreo é insuscetível de transferência de domínio. Repita-se que o contrato de compra e venda gera a obrigação de transferir o domínio e não a transferência do domínio, motivo pelo qual pode ser vendida a coisa futura, e ainda, a coisa alheia. A coisa deve ser lícita, possível, determinada ou determinável.

  • Preço: deve ser em dinheiro, caso contrário será permuta ou troca. O preço deve ser certo (estar no contrato), porém não precisa ser determinado, ou seja, poderá ser determinável como, por exemplo, no caso de ser deixado à taxa do mercado. O preço pode resultar:

  1. da livre estipulação das partes (é o mais comum)

  2. do arbitramento de terceiro (art. 485 do CC/02): também chamado de preço por avaliação.

  3. da cotação de mercadoria em determinado dia e lugar (art. 486 do CC/02)

  4. da aplicação de índices e parâmetros objetivos (art. 487 do CC/02)

Dica: O distrato do contrato de compra e venda de bem imóvel possui um regramento específico, Sobre o tema, recomendamos a leitura do artigo distrato de compra e venda de bem imóvel.

 

Cláusulas mais comuns em um contrato de compra e venda

 

Cláusula de venda a contento e Venda sujeita a prova (art. 509 a 512 CC/02)

Na primeira, a parte não conhece o produto que está adquirindo, ao passo que na segunda conhece. Em ambas, basicamente, a aprovação e rejeição funcionam como espécie de condição suspensiva (se aprova, inicia os efeitos) e condição resolutiva (se rejeita, resolve-se o contrato) respectivamente. Por exemplo, a compra de um perfume (que a parte desconhece o cheiro) sujeita a aprovação é espécie de venda a contento.

 

Venda de coisa comum ou venda de coisa em condomínio (art. 504 CC/02)

Há direito de preferência (ou preempção) dos demais condôminos. Portanto, o condômino prejudicado poderá ingressar, no prazo decadencial de 180 dias (contados a partir da ciência da venda), com ação de preferência (natureza de ação anulatória) depositando em juízo o valor do bem comum vendido.

 

Venda por medida, por extensão ou ad mensura

É a venda por medida. Tal venda se contrapõe a venda “ad corpus” (corpo inteiro). A venda de bem imóvel urbano, por exemplo, é uma venda “ad mensura” (por medida).

A falta ou o excesso na medida pactuada implica vício redibitório (vício oculto) especial, cuja solução será a seguinte.

No caso do comprador perceber falta de medida, poderá ajuizar:

  1. Ação “ex empto”: visa obrigar o vendedor a complementar a medida;

  2. Ação “quanti minoris” (ou Ação estimatória): visa o abatimento do preço;

  3. Ação Redibitória: Resolução do contrato com devolução das quantias pagas. Caso haja má-fé caberá, também, perdas e danos

No caso do vendedor perceber que houve excesso na medida (vendeu mais por menos), poderá ingressar em juízo pedindo:

  1. devolução do excesso da área;

  2. complementação do preço.

 

Cláusula de retrovenda (ou resgate)

Trata-se de cláusula inserida em contrato de compra e venda de bem imóvel que garante ao vendedor o direito de recomprar a coisa dentro do prazo máximo (prazo decadencial) de 3 anos.

É um Direito Potestativo. Falamos sobre o Direito Potestativo quando explicamos o instituto das obrigações.

O contrato deverá ser registrado para que produza eficácia “erga omnes”. Apenas com o registro, será possível ajuizar ação de resgate (visa buscar o imóvel de volta) contra terceiro.

Nesta oportunidade, deve o beneficiado depositar em juízo o valor da coisa, as despesas contratuais e o valor das benfeitorias necessárias. É possível a transmissão “inter vivos” do direito de retrovenda (não se confunde, portanto, com a cláusula de preempção que não autoriza tal hipótese – vide explicação abaixo).

 

Cláusula de preempção (ou preferência)

Trata-se de cláusula inserida em contrato de compra e venda de bem móvel ou imóvel que resguarda ao vendedor originário o direito preferência para reaver a coisa no caso do comprador decidir vendê-la a terceiro.

Tal cláusula é personalíssima (não admite transmissão “inter vivos”). O prazos são os seguintes:

  1. 180 dias para móveis

  2. 2 anos para imóveis

Não confunda Preempção legal (determinada por lei, por exemplo condomínio – gera efeitos reais) com preempção convencional (pactuada por cláusula de preempção – gera efeitos obrigacionais).

 

Cláusula de venda com reserva de domínio

Trata-se de cláusula inserida na venda de bens móveis infungíveis.

O veículo é o caso mais comum (é bem imóvel infungível, pois há características que o singularizam como, por exemplo, o chassi).

Nesta espécie de contrato, o vendedor reserva o domínio do bem, contudo, sua propriedade é resolúvel, ou seja, está submetida à condição resolutiva (se o comprador pagar todas as parcelas, adquire a propriedade o vendedor perde a propriedade).

Para valer contra terceiros, tal cláusula deverá ser registrada. No caso de inadimplemento, o vendedor poderá:

  1. Cobrar as parcelas vencidas e vincendas
  2. Ajuizar Ação de Busca e Apreensão
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