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Contrato de Locação e Ação de Despejo

contrato de locação

O contrato de locação visa entregar a outrem (locatário) o uso e gozo de uma coisa não fungível (que não pode ser substituída por outra do gênero), mediante uma remuneração conhecida como aluguel. Este é, inclusive, o conceito legal da locação (art. 565 do CC).

Já explicamos, no blog, a evolução histórica do contrato de locação. Passaremos, a partir de agora, a explicar o contrato e a respectiva ação de despejo.

A Lei 8.425/91 (conhecida como lei do inquilinato…) rege a locação de bem imóvel urbano destinado à residência, comércio, indústria ou prestação de serviços.

Os demais contratos de locação são regidos pelo Código Civil.

Aqui, há de se ressaltar, por oportuno, que o contrato de locação em Shopping Center possui toda uma sistemática diferenciada, embora regido pela Lei 8.245 por se tratar de locação de bem imóvel urbano para fins comerciais.

Busca-se, por meio da ação de despejo, a desocupação do imóvel.

Entretanto, se antes da ação de despejo essa desocupação se dava “simbolicamente” com a entrega das chaves e desocupação do imóvel, após a ação de despejo é imprescindível a autorização judicial na imissão da posse.

Em outras palavras, a autorização judicial na imissão da posse é o termo final, podendo ser cobrado aluguéis até esse momento (ajuizá-se, desde o início, ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis).

Abaixo, a título de exemplo, segue um julgado sobre o tema:

LOCAÇÃO. DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. A mera desocupação do imóvel pelo inquilino, por si só, não corresponde ao termo final da locação. Caso em que o termo final da locação corresponde à data em que autorizada judicialmente a imissão do locador na posse do bem. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70067237099, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 26/11/2015). (TJ-RS – AC: 70067237099 RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Data de Julgamento: 26/11/2015, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/12/2015)

A título d e curiosidade, destacamos que decisões recentes têm responsabilizado a imobiliária pelo inadimplemento do inquilino. Isso ocorre, regra geral, em razão da falha do serviço da imobiliária (por exemplo, não obtenção de certidão negativa do inquilino).

 

Locação Residencial e Despejo

  • O que é denúncia vazia e denúncia cheia?

O despejo pode ser com motivo (também chamado de despejo por denúncia cheia) ou sem motivo (também chamado de despejo por denúncia vazia). O motivo deverá ser avaliado cautelosamente pelo advogado.

A lei do inquilinato, neste ponto, apresenta algumas peculiaridades.

  1. Se o contrato é escrito ou verbal, porém, por prazo inferior a 30 meses, o despejo em locação residencial será SEMPRE por denúncia cheia, ou seja, depende de um motivo (por exemplo, o inquilino não está pagando os aluguéis);

  2. Se o contrato é  escrito e com  prazo  igual  ou  superior  a  30 meses, há 2 hipóteses:

  1. Ação de despejo movida dentro do prazo de vigência do contrato (antes de terminar os 30 meses…), poderá ocorrer, apenas com motivo apresentado nos autos (denúncia cheia);

  2. Ação de despejo movida findo o prazo de 30 meses, poderá ocorrer sem apresentação de motivo nos autos (denúncia vazia), porém:

    1. Se ajuizada dentro de 30 dias contados do término do contrato, fica dispensada a notificação extrajudicial;

    2. Se ajuizada após os 30 dias contados do término do contrato, deve o autor do despejo, antes de ajuizar a ação, encaminhar notificação extrajudicial ao inquilino, pois, após os referidos 30 dias, a lei considera que o contrato de locação fora prorrogado por prazo indeterminado.

Portanto, durante a vigência do contrato, o locador poderá retomar o imóvel apenas com motivo, ou seja, por denúncia cheia. Fora da vigência (contrato por prazo indeterminado), a denúncia vazia é permitida, apenas, após 30 meses.

O notificação é obrigatória sempre que o locador perder o prazo de 30 dias, contados do término do contrato de locação, para ajuizar ação de despejo.

Tal notificação concede ao locatário um prazo complementar de 30 dias para entregar o imóvel, salvo no caso de despejo em virtude de alienação do imóvel durante a locação, hipótese em que o prazo complementar será de 90 dias.

  • E se o locador ajuizar ação de despejo sem apresentar a referida notificação?

Nesta hipótese, ocorrerá a extinção do processo sem resolução do mérito. Significa, em apertada síntese, que o juiz sequer vai entrar no mérito do processo.

Isso ocorre porque a notificação, em determinadas hipóteses, é uma condição indispensável para o seguimento da ação.

  • Qual a diferença jurídica entre locação por temporada e locação residencial?

Na  locação por temporada, o contrato é escrito e com prazo não superior a 90 dias, devendo, ainda, constar a descrição obrigatória dos móveis que guarnecem o imóvel locado.

Um erro muito cometido por locadores desta espécie de imóvel é deixar o locatário no imóvel por mais de 30 dias além do combinado (90 dias), o que gera uma série de consequências.

Ao deixar o locatário no imóvel por mais de 30 dias (além dos 90 dias combinado), sem ajuizar a competente ação de despejo, passa a existir a prorrogação do contrato por prazo indeterminado e, segundo a lei, a retirada do inquilino ocorrerá apenas com motivo (denúncia cheia), salvo se ultrapassado 30 meses!

Um advogado competente, neste caso, conseguiria, inclusive, medida liminar para despejar o inquilino em 15 dias, desde que ajuizada a ação de despejo dentro do prazo de 30 dias, findo o prazo da locação por temporada (art. 59, inciso III, da Lei 8.245).

Outro erro comum é realizar a locação por temporada verbalmente.

Como é possível verificar com precisão o termo inicial e o termo final de um contrato de locação por temporada verbal???

As consequências são as mesmas supracitas.

Neste caso, considera-se prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, podendo ocorrer o despejo sem motivo apenas após 30 meses de contrato.

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