Forma de Pagamento do Contrato de Locação em Shopping Center

A obrigação principal do contrato de Locação em Shopping Center é o pagamento do aluguel. Contudo, diferentemente da locação comum, aqui há uma prestação fixa, denominado de “mínimo”, e outra variável, pautada em percentual aplicado sobre as vendas, mensalmente apuras.

A parte variável é, na prática, chamada de aluguel percentual.

Shopping Center e o aluguel percentual

Ladislau Karpat defende a validade do aluguel percentual. Vale transcrever sua opinião: 

O empreendedor de centros comerciais e locador de espaços nele situados, emprega na construção deste tipo de empreendimento, um capital infinitas vezes maior do que normalmente se emprega na construção de lojas singulares de rua. Por conseguinte, procura, como retribuição ao capital maior empregado, uma remuneração proporcional” [1]. 

Os doutrinadores que seguem esta posição lançam mão do art. 54, caput, da Lei do Inquilinato, que prescreve o seguinte: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”. 

O dispositivo supracitado faz menção à autonomia da vontade, mais especificadamente à liberdade contratual. Trata-se da liberdade de escolher o conteúdo do contrato. 

O aluguel percentual do shopping center, não esta sujeito a alterações, seja por ação renovatória, seja por ação revisional de aluguel

Parte da doutrina ressalta que esta parte variável do aluguel se ajusta automaticamente de acordo com as oscilações do mercado.

Além de legalmente permitido, defende Ladislau Karpat ser perfeitamente justo. Isso porque o empreendedor-locador, por meio da parte fixa, garante a si a renda mínima. Já por meio da parte variável, alcança a expectativa de lucro esperada absolutamente necessária neste tipo de empreendimento. 

 

Fiscalização do aluguel percentual do Shopping Center

Com o objetivo primeiro de assegurar a cobrança do percentual correto sobre esta lucratividade, os Contratos de Locação em Shopping Center trazem cláusulas que asseguram e regulamentam a fiscalização.

A cláusula que permite este tipo de fiscalização é, geralmente, muito semelhante em todos os contratos deste tipo. Regra Geral, são da seguinte forma:

para averiguação e fixação do aluguel percentual a ser pago, deverá o locatário preparar e manter nas lojas, conservando-os pelo prazo mínimo de um ano, todos os livros e registros onde constem escrituração contábil, balanços, estoques e inventário de mercadorias, registro de todas as vendas a vista, a prazo e a crédito, o movimento diário de todas as operações comerciais e o pagamento e as devoluções de impostos”. 

Em um primeiro momento, observa-se que o descumprimento, obviamente, enseja uma infração contratual. Todavia, vale questionar qual é o alcance desta cláusula.

Parte da doutrina defende esta fiscalização, mas de forma restrita. Em outras palavras, realizada apenas sobre o registro de vendas.

 

Referências

[1] KARPAT, Ladislau. Locação e Aluguéis em Shopping Center, São Paulo: Editora Edição Universitária de Direito, p. 176

About Ivo Fernando Pereira Martins

Advogado graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduado em Direito pela mesma Instituição. Extensão em Mediação e Arbitragem pelo IDC (Instituto de Direito Contemporâneo). Atuou como conciliador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Autor de diversos artigos jurídicos, tais como "Contrato de Locação em Shopping Center" (publicado na Revista BDI - Boletim Jurídico Imobiliário - e no site investidura).

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