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Interpretação do Contrato de Locação em Shopping Center

Como será a interpretação do contrato de locação em shopping center?

O contrato é, na essência, um negócio jurídico bilateral sendo que toma forma por meio da declaração de vontade das partes. Interpretar o contrato é, sob o prisma de Orlando Gomes, “esclarecer o sentido dessas declarações e determinar o significado do acordo ou consenso[1].

A luz do exegeta Carlos Maximiliano, existem semelhanças entre a interpretação de normas e contratos, contudo, estas não se confundem, impende citá-lo:

“São semelhantes as regras de interpretação das leis e as relativas aos atos jurídicos; porém não se confundem, como alguns pensam. Entre as primeiras, as mais importantes aplicam-se, com algumas variantes às vezes, aos casos visados pelas segundas; e entre estas existem diversas espécies, não abrangidas pelas destinadas à exegese das normas escritas. Uma e outra colidem o mesmo objetivo: a descoberta do verdadeiro sentido e alcance das expressões adotadas” [2].

Neste caso, o juiz será o responsável pela interpretação, de modo definitivo, mediante os vários elementos da hermenêutica, bem como do texto legal.

Por tais razões, será o magistrado o responsável pela interpretação da clausula dúbia, ou ainda, da omissão no contrato. Vale lembrar que o juiz, sob o crivo do processo lógico da hermenêutica, não poderá ater-se ao sentido semântico, pois este poderá obstar o alcance das disposições.

Em outras palavras, assim como na interpretação da norma o brocardo “in claris cessat interpretatio” não pode ser levado as ultimas conseqüências, na interpretação do contrato o mesmo raciocínio deverá ser utilizado. Nas palavras de Carlos Maximiliano:

A letra não prevalece contra a verdadeira intenção. Se o desacordo é radical, absoluto, evidente, infirma o ato, inutiliza-o. Quando apenas há defeitos de forma, ligeiros enganos, intervém a Interpretação e sana as deficiências ou desvios reparáveis” [3].

A Doutrina entende que o comportamento das partes se torna essencial na interpretação dos contratos, pois se as partes executaram o contrato em determinado sentido é porque entenderam que esta era sua verdadeira intenção.

Deste modo, procura-se por todos os meios em Direito admitidos e com o emprego de vários recursos da hermenêutica, a vontade real, efetiva, e não só a que as palavras parecem exprimir.

Gladston Mamede esclarece que a doutrina não consegue demonstrar a liberdade necessária de pactuação nas cláusulas que poderiam reclassificar o contrato de locação em Shopping Center como não sendo um contrato de adesão.

Assim, o doutrinador conclui seu raciocínio da seguinte maneira:

“Portanto, o contrato de Shopping Center é sim um contrato de adesão, reclamando uma proteção específica do judiciário para o lojista, parte aderente que possui apenas as alternativas de contratar ou não, não podendo ponderar alterações (mesmo que relativas a cláusulas absolutamente inconstitucionais ou legais), já que o empreendedor dita, imperiosamente, as regras que aceita” [4]

A luz deste aspecto, a interpretação do contrato de locação de unidade comercial em Shopping Center deverá ser formulada sob o abrigo das regras que norteiam a interpretação do contrato de adesão, calcada precipuamente no art. 423 do Código Civil que dispõe o seguinte: “quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente”.

Em posição diametralmente oposta, Francisco Carlos Rocha de Barros defende que não se pode caracterizar este contrato como sendo de adesão, uma vez que lhe falta o requisito da inevitabilidade [5].

Todavia, como bem observa Orlando Gomes, “o modo de consentir não é bastante para caracterizar o contrato de adesão. Outras particularidades tais como a uniformidade e abstratividade das cláusulas pré-constituídas unilateralmente, são indispensáveis a sua configuração[6].

Para o mesmo doutrinador, a formação do contrato de adesão pode ser dividido em dois momentos distintos:

No primeiro momento, o empresário formula o esquema contratual abstrato, redigindo as cláusulas do conteúdo das relações contratuais que pretende concluir uniformemente com pessoas indeterminadas. No segundo momento, o eventual cliente da empresa adere a esse esquema, travando-se entre os dois uma relação jurídica de caráter negocial, com direitos e obrigações correlatas, sem qualquer conexão jurídica com os outros vínculos que, do mesmo modo e com igual conteúdo, se formam com distintos sujeitos[7].

Por fim, ainda sob a ótica do renomado doutrinador, dentre os inúmeros exemplos que podem ser encaixados no perfil do contrato de adesão encontram-se os contratos emitidos pelas associações profissionais representativa das categorias a que pertencem os interessados em sua conclusão [8].

Neste contexto, temos o Estatuto de Associação dos Lojistas, sendo este obrigatório para aquele que pretende ingressar no Centro Comercial por meio de contrato de locação.

Ressalte-se, por oportuno, que as Normas Gerais Complementares também são obrigatórias para o lojista que adentra neste empreendimento, sendo considerado um contrato de adesão.

Estas normas disciplinam todas as ocupações do empreendimento quanto ao uso da loja e as áreas de circulação, a utilização dos bens e o aproveitamento dos serviços para os que frequentam o edifício.

É neste instrumento onde normalmente consta a proibição de venda de mercadorias de segunda mão, de realização de leilões, de promoções sem que isso seja parte da estratégia de marketing daquele momento, a obrigatoriedade de permanecer aberto nos horários de funcionamento do shopping e de manter materiais de qualidade em seu estoque, bem como de respeito às áreas comuns do empreendimento.

 

Referências

[1] GOMES, Orlando, Contratos. 26º edição. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2007. p. 239

[2] MAXIMILIANO, Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito. 19º edição. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2006. p. 277.

[3] MAXIMILIANO, Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito. 19º edição. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2006. p. 280

[4] MAMEDE, Gladston. Contrato de Locação em Shopping Center: abusos e ilegalidades. Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2000. p. 93.

[5] Disponível em < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=609> Acesso em 24 de janeiro de 2010.

[6] GOMES, Orlando, Contratos. 26º edição. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2007. p. 132.

[7] GOMES, Orlando, Contratos. 26º edição. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2007. p. 129.

[8] Ibidem. p. 132.

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