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Desistência de Compra de Imóvel na Planta: saiba seus direitos

O mercado imobiliário ultrapassou um verdadeiro “boom”, com grande número de ofertas e aquisições. Com a crise econômica, as ofertas permaneceram, mas a intenção de compra do consumidor não.

Neste cenário, ocorreu um processo de queda gradual (e natural) do preço, gerando grande interesse na devolução dos imóveis, por diversos motivos de ordem pessoal ou não.

Abaixo, citamos alguns dos motivos mais comuns que aparecem no escritório de advocacia:

  1. Passa a ser possível adquirir outros imóveis em melhores condições de preço, pagamento, etc.
  2. As pessoas perderam seus empregos e passam por dificuldades econômicas para quitar as parcelas dos imóveis;
  3. Imóveis adquiridos durante o “boom imóbiliário” começam a apresentar problemas, seja na estrutura, seja no negócio jurídico realizado (por exemplo, atraso na entrega).

  Há duas situações diferentes na desistência:

  1. O comprador está desistindo por culpa do vendedor/ construtor (por exemplo, atraso na entrega do imóvel, cobrança de parcelas indevidas, etc);
  2. O comprador está desistindo porque não tem interesse em dar seguimento aquele negócio;

Vamos explicar, agora, como funciona, passo a passo, a rescisão por desistência do comprador, bem como a rescisão por culpa do vendedor.

 

 

Desistência por culpa do vendedor/ construtor

Todo o tema foi regulamentado pela súmula 543 do STJ que, em apertada síntese, esclarece ambas as situações. 

Súmula 543 do STJ (Superior Tribunal de Justiça): Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso de desistência por culpa do vendedor/ construtor, tem o comprador direito a devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas.

Isso vem sendo confirmado pelos Tribunais de todos os Estados, em respeito a Súmula 543 do STJ.

Citamos, abaixo, uma decisão relacionada.

APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda – Rescisão contratual – Atraso na entrega do bem – Culpa exclusiva da vendedora pelo insucesso do negócio – Dever de restituição integral de tudo aquilo que os consumidores pagaram – Entendimento sumulado pelo C. Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543)– Sentença mantida – Recurso desprovido. (TJ-SP – APL: 10087390320148260309 SP 1008739-03.2014.8.26.0309, Relator: José Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 01/03/2016,  2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/03/2016)

É importante lembrar que, em todas as hipóteses, é vedada a devolução parcelada da quantia devida.

Em outras palavras, a devolução deve ser imediata!

Em São Paulo, há, inclusive, súmula que regulamenta o tema:

Súmula 2 do TJSP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo): “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição“.

Neste sentido também tem se posicionado os Tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão c.c indenizatória – Sentença de parcial procedência – Preliminar de ilegitimidade afastada – Recorrente que tem responsabilidade sobre os custos dos serviços de terceiros por ela contratados – Inteligência dos artigos 7º, parágrafo único e 28, § 2º do CDC – Insucesso do negócio jurídico que se deu por culpa exclusiva da apelante – Impossibilidade de retenção de valores – Aplicação da súmula 543 do C. STJ – Devolução dos valores que não pode ocorrer de forma parcelada – Cláusula abusiva – Entendimento sumulado por este E. Tribunal (Súmula 2)– Sentença mantida – Recurso não provido. (TJ-SP – APL: 10170026920148260100 SP 1017002-69.2014.8.26.0100, Relator: José Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 23/02/2016,  2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2016)

 

O que é culpa do vendedor/ construtor?

Há inúmeras situações que justificam a devolução do imóvel por culpa do vendedor/ construtor segundo a jurisprudência.

O estudo do caso concreto precisa ser avaliado por um advogado que conhece a jurisprudência sobre o tema.

Aqui, vamos listar alguns dos principais casos.

 

  • Atraso na entrega da obra 

Há uma tolerância de 180 dias admitida, em regra, no contrato de compra e venda. Isso, inclusive, já foi disciplinado pela súmula 164 do TJSP, vale citar:

Súmula 164 do STJ: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expr essa, clara e inteligível.

Porém, essa cláusula pode ser amplamente discutida em juízo, já que, a nosso ver, configura verdadeira cláusula abusiva por causar um desequilíbrio contratual, na medida em que o benefício do atraso existe apenas para a construtora, mas não para o consumidor.

Ora, leitores, o consumidor que atrasa 1 (uma) única parcela deve pagar multa pesada sobre o importe devido, porém, a construtora que, na relação de consumo, é hiper-suficiente (pois tem condição técnica e jurídica para aferir o prazo com precisão cirúrgica), nada pagará se atrasar até 180 dias na entrega do imóvel.

 

  • Divergência entre o que foi prometido e o que foi entregue  

O contrato é, antes de mais nada, um negócio jurídico bilateral e que, portanto, depende do consenso de ambas as partes.

O consenso nasce da intenção do comprador que, no caso concreto, toma como base todo o projeto que é apresentado pelo vendedor/ construtor.

Por isso, o comprador não pode se deparar com algo que não guarda relação com aquilo que foi apresentado no início do negócio.

 

  • Vícios e defeitos que acompanham o imóvel e que são percebidos apenas após a aquisição

Na crise, não tem sido incomum o surgimento de vícios e defeitos que aparecem após o  o comprador receber o imóvel, seja em razão de um planejamento ruim, seja por uso de materiais de baixa qualidade.

É o caso, por exemplo, de um imóvel que é recebido com vazamentos e rachaduras.

Desistência sem culpa do vendedor construtor

O direito de rescindir um contrato é um direito potestativo, ou seja, um direito que não depende do consenso da parte contrária para ser efetivado.

Em poucas palavras, dizemos que “o que um não quer, dois não fazem”.

Para exemplificar, é como o divórcio em um casamento, ou seja, a parte indignada poderá declarar muitas coisas, porém não poderá usar como tese defensiva o fato de que não tem interesse no divórcio, pois o divórcio é um direito potestativo da parte contrária.

Como no divórcio, a rescisão do contrato de compra e venda é um direito potestativo do consumidor, logo, o vendedor/ construtora encontra-se em um estado de sujeição e não pode fazer muito em relação a este pedido.

A retenção mais comum (e autorizada pela grande maioria dos Tribunais) gira em torno de 10% a 20% dos valores pagos, consolidada por meio de cláusula penal (multa prevista no contrato).

Todavia, até essa multa deve ser estudada pelo advogado, pois pode apresentar irregularidade quando interpretada em conjunto com as demais cláusulas do contrato.

Há uma série de condutas que são vedadas pela jurisprudência.

É o caso, por exemplo, de retenção de parcelas relacionadas ao marketing. Tais valores, como bem vem decidindo os Tribunais, já estão inseridos no preço do imóvel, por se tratar de atividade inerente a dinâmica produtiva do vendedor/ construtor, sendo sua retenção, além da cláusula penal, tida como ilícita.

Outro ponto que merece destaque é que o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que, após a entrega das chaves, não pode o consumidor desistir.

Sobre o tema, recomendamos assistir o vídeo (abaixo) do STJ que explica muito bem o assunto:

Também não pode o vendedor/ construtor reter taxa de corretagem. Aliás, sequer poderia ser cobrado esse valor, seja porque inexistente no contrato, seja porque configura venda casada que impõe ao comprador a compra de imóvel por meio de pessoa que nem sempre é de sua confiança, não representando-o de maneira adequada.

 

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