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Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

  • O que é o Distrato?

Em alguns casos, o contrato de compra e venda de bem imóvel prevê, em cláusula específica, o que acontecerá diante da desistência do negócio por parte do comprador.

Diante desse cenário, o consumidor pode optar por aceitar os termos ali fixados para rescindir o contrato.

Vale lembrar que os termos fixados, em regra, são abusivos, levando o consumidor a uma perda patrimonial absolutamente desproporcional. Porém, há hipóteses em que as partes optam pelo distrato.

O distrato, como bem observa Orlando Gomes, é um negócio jurídico para acabar com outro negócio jurídico. Em outras palavras, é uma espécie de contrato que põe fim em outro contrato.

No distrato, “as próprias partes do contrato deliberam dissolvê-lo mediante negócio extintivo. O que criaram pela vontade comum pela vontade comum se destroem“. (GOMES, Orlando. Contratos. 26ª Ed. Rio de Janeiro: Forense. 2007, p. 222).

Na prática, a empresa apresenta um instrumento jurídico de distrato pronto e acabado para o consumidor assinar. As partes não negociam os termos do fim do contrato (o que será pago, como será pago, aonde será pago, etc).

Tudo já está pronto para o consumidor. Isso, em regra, é uma verdadeira armadilha.

  • Muito cuidado com o Distrato!

Do ponto de vista jurídico, com o distrato surge um fenômeno conhecido como “novação”, sendo justamente aqui que reside o grande problema. Um verdadeiro perigo para o consumidor desatento. Novação “é a extinção de uma obrigação pela formação de outra, destinada a substituí-la” (GOMES, Orlando. Obrigações. 16ª Ed. Rio do Janeiro: Forense. 2006, p. 105).

Portanto, a extinção da obrigação não ocorre pela satisfação do crédito.

O credor, aqui, simplesmente adquire outro direito de crédito que, em regra, é extremamente prejudicial ao comprador que perde o direito de discutir os termos do antigo contrato de compra e venda, extinto diante do fenômeno da novação.

Neste cenário caótico, fica claro que o melhor caminho é não aceitar os termos apresentador pela Imobiliária / Construtora sem antes consultar um advogado preparado para avaliar os termos do distrato e, se for o caso, ajuizar ação voltada a rescisão do contrato com base no Código de Defesa do Consumidor.

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