A elaboração de um contrato de compra e venda ultrapassa, em regra, quatro fases:
- 1ª fase: negociações preliminares;
- 2ª fase: propostas;
- 3ª fase: contrato preliminar;
- 4ª fase: contrato definitivo;
Na 1ª fase (negociação) e 2ª fase (propostas) ocorrem alguns debates entre as partes.
O corretor, sem dúvida alguma, é a pedra de toque neste momento, pois mediará a negociação entre o comprador e o vendedor pontuando, via de regra, aspectos relevantes no imóvel pretendido.
Aceita a proposta fornecida pelo corretor, adentramos na 3ª fase (contrato preliminar).
Essa fase se concretiza, por exemplo, com o “sinal” pago pelo comprador. Existe mais de uma forma de contrato preliminar. Por exemplo, nesta oportunidade pode o comprador assinar uma promessa de compra e venda com direito de arrependimento.
Por fim, na 4ª fase (contrato definitivo), o comprador assina o contrato de compra e venda e ocorre o registro do imóvel para que possa ser transferido definitivamente ao nome do comprador (art. 1.245 do Código Civil).
Cabe comissão de corretagem caso o proponente desista?
Observe o leitor que estamos falando da terceira fase do contrato onde não há contrato definitivo. Trata-se da fase de compromisso ou promessa de compra e venda.
Segundo a decisão mais recente do Superior Tribunal de Justiça, o corretor tem direito a comissão de corretagem, ainda que ocorra a inadimplência do comprador na execução do contrato.
Em outras palavras, a obrigação do corretor restringe-se ao resultado útil de sua mediação, de modo que a consagração do contrato preliminar com o pagamento do sinal é suficiente para resguardar o direito a comissão de corretagem.
Sobre o tema, leia a decisão abaixo:
DIREITO CIVIL. DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Ainda que o negócio jurídico de compra e venda de imóvel não se concretize em razão do inadimplemento do comprador, é devida comissão de corretagem no caso em que o corretor tenha intermediado o referido negócio jurídico, as partes interessadas tenham firmado contrato de promessa de compra e venda e o promitente comprador tenha pagado o sinal. Conforme o art. 725 do CC/2002, “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”. A realização de um negócio jurídico de compra e venda de imóvel é um ato complexo, que se desmembra em diversas fases — incluindo, por exemplo, as fases de simples negociação, de celebração de contrato de promessa de compra e venda ou de pagamento de arras — até alcançar sua conclusão com a transmissão do imóvel, quando do registro civil do título imobiliário no respectivo Cartório de Registro, nos termos do art. 1.227 do CC/2002. Nesse contexto, somente com a análise, no caso concreto, de cada uma dessas fases, é possível aferir se a atuação do corretor foi capaz de produzir um resultado útil para a percepção da remuneração de que trata o art. 725 do CC/2002. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio jurídico, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio. A inadimplência das partes, após a conclusão deste, mesmo que acarrete a rescisão contratual, não repercute na pessoa do corretor. REsp 1.339.642-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/3/2013)
Cobrar comissão de corretagem é ilegal?
Em 2016 foi firmado posicionamento definitivo acerca do tema.
Segundo o STJ não é abusiva a comissão de corretagem, podendo ser repassada ao consumidor.
No entendimento do Ministro, decidiu-se o seguinte:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem” .
Diferente da comissão de corretagem, contudo, a taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) foi tida pelo STJ como abusiva por não ser considerada um serviço autônomo. Portanto, a taxa SATI consagra espécie de cláusula abusiva, conforme art. 51 do CDC.
