Na prática, muitas pessoas entendem o promessa de compra e venda como sinônimo de compromisso de compra e venda. Seriam espécies de contratos preliminares. Em outras palavras, seriam contratos que antecedem a efetiva constituição do negócio jurídico de compra e venda.

Em alguns casos, contudo, há, neste contrato, uma cláusula que proíbe o arrependimento. É o que chamamos, em Direito, de cláusula de irretratabilidade.

Nestes casos, como é de se presumir, o contrato é definitivo (e não preliminar). O uso desse tipo de contrato ocorre muito nos denominados “contratos de gaveta” que, aliás, já foi tema deste blog.

Como ressaltei, há uma imprecisão patente na forma de lidar com o tema. “compromisso de compra e venda” não deve ser confundido com “promessa de compra e venda”. Um erro muito comum na prática. 

Vou explicar para você nos próximos capítulos.

 

Qual é a diferença entre compromisso e promessa de compra e venda?

Como bem disciplina Orlando Gomes, um grande jurista cível, a promessa bilateral de venda “contém implicitamente a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às consequências normais da inexecução culposa de um contrato” (GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2007, p. 290).

O compromisso de compra e venda, em contraposição, não traz, sequer de forma implícita, a faculdade de arrependimento, motivo pelo qual a doutrina chama este contrato de contrato preliminar impróprio.

As partes contratantes, aqui, estão subordinados a eficácia plena do contrato. Em outras palavras, o vendedor e o comprador estão obrigados a reproduzir o consentimento no instrumento adequado para transferência da propriedade (no caso do bem imóvel, a escritura pública com o respectivo registro no Cartório de Títulos e Documentos).

Isso tem algumas consequências no Direito.

Por exemplo, o compromisso é um contrato definitivo (ou preliminar impróprio), porém não tem o condão de, por si só, transferir a propriedade do bem imóvel que depende de escritura pública e registro (art. 1.245 e art. 108, ambos do Código Civil).

Como não ocorre a efetiva transferência da propriedade por meio deste contrato, não há como incidir o ITBI (espécie de imposto que incide sobre a transferência onerosa de propriedade de bens).

 

Qual é a solução jurídica para cada caso?

A solução jurídica também é diferente em cada hipótese. No caso do compromisso de compra e venda, por exemplo, a inadimplência autoriza o advogado a ajuizar uma ação de adjudicação compulsória para obrigar o registro e, por conseguinte, a transferência do imóvel.

A promessa de compra e venda de bem imóvel pode ainda ser unilateral ou bilateral.

A primeira produz obrigações apenas para uma das partes contratantes, ao passo que a segunda produz obrigações para ambas as partes.

Aliás, tecnicamente, se é unilateral, não parece correto dizer promessa de compra e venda. Neste caso, ou é promessa de compra ou é promessa de venda.

Antes de realizar esse tipo de negócio é muito importante consultar um advogado especialista em direito imobiliário. Trata-se de um negócio jurídico que, se realizado sem a devida cautela, pode gerar um impacto sério no patrimônio do contratante.


Não é incomum a aquisição de bem imóvel por contrato de gavetaPara entender os efeitos desse negócio, é preciso compreender o que é a compra e venda.

Para Orlando Gomes, conhecido doutrinador do Direito, a “compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente” (GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2007, p. 265). 

Este conceito aplica-se, também, ao contrato de compra e venda de bem imóvel.

Há, contudo, um ponto que precise ser destacado: a transferência da propriedade de um bem imóvel ocorre apenas com o registro, conforme dispõe o art. 1.245 do CC/02, cumpre citá-lo:  

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.  

 

O contrato de gaveta tem validade?

É comum, na prática, negócios jurídicos que envolvam compra e venda de bem imóvel por meio do “contrato de gaveta”.

Esta espécie de negócio jurídico, em verdade, não tem qualquer validade ante o desrespeito da forma prescrita em lei (art. 104, III, CC/02).

Dica: Para entender os principais cuidados antes de adquirir um imóvel, recomendamos a leitura do artigo como adquirir um imóvel com segurança.

Além disso, é preciso deixar claro que a compra e venda de bem imóvel se faz por meio de escritura pública quando o valor do bem supera 30 (trinta) salários mínimos (art. 108 do CC/02).

Por outro lado, é preciso observar que aquele que vende não pode lançar mão do modelo do instrumento para anular o negócio, na medida em que, em Direito, ninguém pode se beneficiar da própria torpeza.

Trata-se de um desdobramento da boa-fé, Princípio Geral de Direito aplicado nos contratos desde a sua formação até a fase pós-contratual. 

A depender do caso concreto, é possível alcançar, por usucapião, a propriedade do bem imóvel adquirido por contrato de gaveta. Contudo, repise-se que o advogado especialista em direito imobiliário precisa estudar o caso concreto, pois há outras vias que merecem igual atenção do profissional. 


Entenda como adquirir um imóvel com segurança

Há, basicamente, 2 coisas que devem ser verificadas antes de assinar o contrato de compra e venda de um imóvel:

  1. O imóvel;
  2. A pessoa que vende o imóvel;

O que devo verificar no imóvel? 

O que todos fazem ao adquirir um imóvel é, em um primeiro momento, avaliar cada metro quadrado do imóvel a procura de problemas aparentes (vazamentos, rachaduras, etc).

Nesta oportunidade, é possível encontrar problemas que orientam a negociação, reduzindo, em alguns casos, o preço do bem.

Há hipóteses, porém, em que os vícios não são aparentes, surgindo após a compra. É o que o Direito denomina vício oculto.

Nestes casos, é possível requerer, após a compra, o abatimento do preço ou o ressarcimento do valor com a rescisão do contrato.

Em cada caso, há uma ação adequada.

Para evitar a justiça e adquirir um imóvel com segurança, é importante contratar um profissional para avaliar a parte externa e interna do imóvel a fim de encontrar esses problemas ocultos.

Feita a análise externa do imóvel, resta avaliar juridicamente o bem.

Isso se faz por meio do estudo da matrícula do imóvel. A matrícula do imóvel destaca quem é o proprietário e quem foram os proprietários anteriores. Além disso, é possível saber se sobre o bem há algum gravame.

Por exemplo, é possível verificar se o bem está gravado com hipoteca ou não.

Por que isso é importante?

A hipoteca, por exemplo, é um direito real de garantia e, quando registrada, gera efeito contra toda e qualquer pessoa.

Significa dizer que aquele que adquire o bem não poderá alegar boa-fé. Os danos, neste caso, são imensuráveis.

A única saída para o comprador é ajuizar ação de reparação de danos contra o vendedor.

 

O que devo verificar quanto a pessoa que vende o imóvel?

Em primeiro lugar, é importante verificar se o vendedor não está sendo executado na justiça cível, trabalhista ou pelo fisco. Isso porque, nestas hipóteses, eventual venda do bem pode gerar a fraude contra credores, ou ainda, a fraude à execução.

Em ambos os casos, é possível anular o negócio jurídico realizado a posteriori, gerando grave prejuízo ao adquirente do imóvel que não terá outra alternativa senão ajuizar ação contra o vendedor visando a reparação de danos.

É possível levantar estes dados por meio de certidões que devem ser requeridas com antecedência. As certidões imprescindíveis são:

  • Certidão de Distribuição Cível (verifica se há ações cíveis contra o vendedor);
  • Certidão de Nascimento
  • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (verificar se há débito trabalhista contra o vendedor);
  • Certidão Negativa de Débitos Federais de Pessoa Física (verifica se há débito federal contra o devedor – Por exemplo, não pagamento de Imposto de Renda);
  • Certidão Negativa de Débitos na Junta Comercial (verifica se há empresa em nome do vendedor com débito).

É necessário, ainda, verificar os débitos condominiais e o IPTU. O primeiro pode ser verificado a partir de solicitação realizada perante a administradora do condomínio, ao passo que o segundo pode ser analisado a partir do site da prefeitura de São Paulo, desde que o comprador solicite ao vendedor o número do contribuinte. 


Evolução Histórica do Contrato de Locação

O conceito de locação sofreu inúmeras modificações em nossa história acompanhadas, principalmente, pela evolução da sociedade.

A primeira delas está inserida na crise habitacional que se desenvolveu no fim da Primeira Guerra Mundial e no fim da Segunda Guerra Mundial em que pessoas desabrigadas por conta da guerra invadiam imóveis e alegavam que ali residiam, pois supostamente haviam firmado contrato de locação estabelecido com o dono do Imóvel, todavia, na realidade, nada havia sido estabelecido entre as partes. Os governos, frente a este problema, não tinham em mãos uma solução imediata para regularizar a situação [1].

Em Portugal, no período que se seguiu ao golpe militar de 1974, ocorreu fenômeno bastante semelhante. Algumas pessoas, com o término da revolução, adentraram em terras chamadas devolutas, utilizando-se delas para habitação. Estas “invasões” ficaram conhecidas como ocupações selvagens [2].

Deste Período depreendem-se importantes lições que norteiam o tema. A primeira delas relaciona-se a importância de ser o contrato de locação escrito e, dentro do possível, revestido de todas as formalidades legais. Nos dias de hoje, por exemplo, o Registro do Contrato de Locação no Cartório de Títulos e Documentos assegura a microfilmagem deste ficando fácil, por conseguinte, sua reconstrução no caso de extravio. Para Ladislau Carpat, “o Registro Imobiliário dos contratos de locação tem a exclusiva finalidade de garantir o locatário contra o adquirente de imóvel, nos casos em que há a cláusula de vigência do contrato, mesmo em casos de alienação[3].

Por derradeiro, impende frisar a importância da intervenção do Estado nas relações locativas, todavia, com extrema cautela. Isso porque leis excessivamente protetoras aos locadores, acabam gerando injustiças sociais o que, conseqüentemente, enseja nova participação do Estado para alcançar o reequilíbrio Social. Em direção diametralmente oposta, uma forte proteção ao inquilino de Imóvel residencial, defendendo sua permanência no imóvel, desestimulará a construção de imóveis para moradia afetando a industria de construção civil.

 

 [1] KARPAT, Ladislau.. Locação e Aluguéis em Shopping Centers. São Paulo: Editora Universitária de Direito, 1997. p. 25. [2] Ibidem. p. 25. [3] KARPAT, Ladislau.. Locação e Aluguéis em Shopping Centers. São Paulo: Editora Universitária de Direito. 1997. p. 20


O que é o Contrato de Locação?

Orlando Gomes esclarece que a palavra locação, hoje, tem como objetivo “designar exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa restituível, em troca de retribuição pecuniária”.

O doutrinador destaca, ao final, que “o traço característico da locação é o regresso da coisa ao seu dono” – grifo nosso – [1].

Na mesma linha de pensamento, Ladislau Karpat afirma que na locação de coisa “uma das partes se obriga a ceder para outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa fungível, mediante certa retribuição[2].

Alerte-se, por oportuno, que nem sempre o contrato de locação é o caminho mais vantajoso para o cliente. O contrato de leasing, por exemplo, possui uma série de vantagens. Recomendamos a leitura do nosso artigo sobre o tema.

Todo contrato é um negócio jurídico bilateral sendo que a bilateralidade, aqui, relaciona-se a formação e não a reciprocidade de direitos e obrigações.

Na opinião de Orlando Gomes, o contrato é a mais importante categoria dos negócios jurídicos. Trata-se de um conjunto de normas estabelecidas pelas partes para a regulação de seus próprios interesses.

A obrigação que nasce do instrumento ora em epígrafe é formada por três elementos, quais sejam as partes, a prestação e o vínculo obrigacional.

Quanto às partes que constituem o Instrumento do Contrato de Locação tem-se o Locador e o Locatário.

O primeiro é o proprietário do imóvel que cede o uso e o gozo da coisa ao locatário, sendo classificado, a luz da doutrina de Orlando Gomes, como sendo o possuidor indireto da coisa. O segundo é quem utiliza o imóvel alheio denominado possuidor direto.

O contrato de locação é um contrato bilateral, pois tanto o locador como o locatário têm direitos e deveres recíprocos.

A obrigação principal do Locador é entregar a coisa, objeto do contrato de locação. Já a obrigação principal do locatário é o pagamento. Vale frisar que a entrega da coisa é o objeto da prestação e não o objeto da obrigação.

A locação poderá ser residencial, quando voltada para fins residenciais, e comercial, ou empresarial, quando nela se desenvolver qualquer atividade econômica, respeitado os requisitos do art. 51 da Lei 8245/91.

Dica: para você aprofundar-se no tema, recomendamos a leitura do artigo contrato de locação e ação de despejo que explica, passo a passo, o que você precisa saber sobre esta ação.

Importante se faz observar que há inúmeras peculiaridades no contrato de locação em Shopping Center. Há, por exemplo, uma prestação determinada e outra determinável. A primeira é o aluguel fixo, pago pelo locatário e pré-determinado em contrato. A segunda é a parte do aluguel fixado no percentual do lucro do estabelecimento.

 

Referências

[1] GOMES, Orlando, Contratos. 26º Ed. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2007. p. 330.

[2] KARPAT, Ladislau.. Locação e Aluguéis em Shopping Centers. São Paulo: Editora Universitária de Direito, 1997. p. 19.


Há, de fato, muita dor de cabeça quando se verifica a inadimplência do inquilino. Não bastasse a necessidade de ajuizar uma ação de despejo, há o risco de não encontrar patrimônio do devedor.

Dica: recomendo a leitura da lei 8.245 (lei do inquilinado) comentada por mim, artigo por artigo. É um excelente texto para quem deseja aprender mais sobre o tema.

Em primeiro lugar, você precisa saber que a imobiliária figura como mandatária do locador.

Significa dizer que o locador deposita sua confiança naquela empresa. Por isso, espera, no mínimo, a aplicação de toda a diligência habitual (art. 677 do Código Civil).

Por muito tempo questões foram levantadas quanto a responsabilidade da imobiliária ante o inadimplemento do inquilino. 

A imobiliária pode ser responsabilizada pelo inadimplemento do inquilino?

Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, foi decidido que a imobiliária tem responsabilidade, desde que comprovada a falha na prestação do serviço.

É o que ocorre, por exemplo, quando a imobiliária deixa de verificar a real situação financeira do cliente. Isso se faz por meio de certidões negativas.

É importante deixar claro que não é necessário que o dever de obter certidão conste no contrato, uma vez que é da natureza do contrato esse tipo de providência.

Além disso, há deveres anexos a todo e qualquer contrato cujo desrespeito implica na violação positiva do contrato. São deveres anexos o dever de informação, cuidado, respeito, lealdade e colaboração. Tudo decorre do princípio da boa-fé.

Observe, leitor, que o cuidado é um dever anexo, portanto, ainda que não esteja de forma expressa no contrato, é presumível sua existência de modo que o desrespeito a mencionada cláusula implica na denominada violação positiva do contrato. 

Decisão relacionada

Sobre o tema, leia a decisão abaixo:

DIREITO CIVIL.  RESPONSABILIZAÇÃO DE IMOBILIÁRIA POR PERDAS E DANOS EM DECORRÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.A imobiliária deve indenizar o proprietário pelas perdas e danos decorrentes da frustração de execução de alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos na hipótese em que a referida frustração tenha sido ocasionada pela aprovação deficitária dos cadastros do locatário e do seu respectivo fiador. Tem-se que, nos termos do art. 653 do CC, essa sociedade figura como mandatária do proprietário do imóvel para, em nome dele, realizar e administrar a locação. Assim, em consideração ao art. 677 do CC, a sociedade imobiliária (mandatária) é obrigada a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar quaisquer prejuízos sofridos pelo locador na hipótese em que ela não tenha cumprido os deveres oriundos da sua relação contratual. REsp 1.103.658-RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/4/2013.


Como funciona a ação revisional no contrato de locação?

A ação revisional tem como objetivo precípuo a aproximação do valor do aluguel ao real valor de mercado, em face das circunstancias depreciativas ou valorizadoras [1].

O Estado, por meio desta ação, interfere com vistas à justa retribuição, afetando diretamente liberdade contratual. Busca-se o justo equilíbrio entre locador e locatário em relação ao valor da prestação.

O art. 19 da Lei 8245/91 é aquele que prevê a possibilidade de revisão judicial do aluguel e determina que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

Depreende-se do texto que é requisito essencial para a propositura da ação revisional de aluguel a inalterabilidade do ajuste locatício pelo prazo de 3 anos.

Esta ação, ainda, deverá ser processada pelo rito sumaríssimo.

Este aspecto não esta vinculado ao valor da causa, podendo ser superior ou inferior a 20 salários mínimos.

A ação revisional de aluguel é uma ação de natureza constitutiva e condenatória. Constitutiva, pois altera a relação jurídica existente e condenatória pela possibilidade de execução das diferenças de aluguel, nos mesmos autos.

Quanto à legitimidade para a propositura da ação, embora o dispositivo determine que o locador ou o locatário serão os legítimos para a propositura da ação, sob o crivo do art. 10 e 11, nas locações comerciais são legítimos para a propositura todos aqueles que são legítimos para a propositura da ação renovatória.

 

[1] FILHO, Mario Cerveira. Shopping Center Direito dos Lojistas. 4º Ed São Paulo: Editora Saraiva. p.71.


O contrato de locação visa entregar a outrem (locatário) o uso e gozo de uma coisa não fungível (que não pode ser substituída por outra do gênero), mediante uma remuneração conhecida como aluguel. Este é, inclusive, o conceito legal da locação (art. 565 do CC).

Já explicamos, no blog, a evolução histórica do contrato de locação. Passaremos, a partir de agora, a explicar o contrato e a respectiva ação de despejo.

A Lei 8.425/91 (conhecida como lei do inquilinato…) rege a locação de bem imóvel urbano destinado à residência, comércio, indústria ou prestação de serviços.

Os demais contratos de locação são regidos pelo Código Civil.

Aqui, há de se ressaltar, por oportuno, que o contrato de locação em Shopping Center possui toda uma sistemática diferenciada, embora regido pela Lei 8.245 por se tratar de locação de bem imóvel urbano para fins comerciais.

Busca-se, por meio da ação de despejo, a desocupação do imóvel.

Entretanto, se antes da ação de despejo essa desocupação se dava “simbolicamente” com a entrega das chaves e desocupação do imóvel, após a ação de despejo é imprescindível a autorização judicial na imissão da posse.

Em outras palavras, a autorização judicial na imissão da posse é o termo final, podendo ser cobrado aluguéis até esse momento (ajuizá-se, desde o início, ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis).

Abaixo, a título de exemplo, segue um julgado sobre o tema:

LOCAÇÃO. DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. A mera desocupação do imóvel pelo inquilino, por si só, não corresponde ao termo final da locação. Caso em que o termo final da locação corresponde à data em que autorizada judicialmente a imissão do locador na posse do bem. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70067237099, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 26/11/2015). (TJ-RS – AC: 70067237099 RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Data de Julgamento: 26/11/2015, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/12/2015)

A título d e curiosidade, destacamos que decisões recentes têm responsabilizado a imobiliária pelo inadimplemento do inquilino. Isso ocorre, regra geral, em razão da falha do serviço da imobiliária (por exemplo, não obtenção de certidão negativa do inquilino).

 

Locação Residencial e Despejo

  • O que é denúncia vazia e denúncia cheia?

O despejo pode ser com motivo (também chamado de despejo por denúncia cheia) ou sem motivo (também chamado de despejo por denúncia vazia). O motivo deverá ser avaliado cautelosamente pelo advogado.

A lei do inquilinato, neste ponto, apresenta algumas peculiaridades.

  1. Se o contrato é escrito ou verbal, porém, por prazo inferior a 30 meses, o despejo em locação residencial será SEMPRE por denúncia cheia, ou seja, depende de um motivo (por exemplo, o inquilino não está pagando os aluguéis);

  2. Se o contrato é  escrito e com  prazo  igual  ou  superior  a  30 meses, há 2 hipóteses:

  1. Ação de despejo movida dentro do prazo de vigência do contrato (antes de terminar os 30 meses…), poderá ocorrer, apenas com motivo apresentado nos autos (denúncia cheia);

  2. Ação de despejo movida findo o prazo de 30 meses, poderá ocorrer sem apresentação de motivo nos autos (denúncia vazia), porém:

    1. Se ajuizada dentro de 30 dias contados do término do contrato, fica dispensada a notificação extrajudicial;

    2. Se ajuizada após os 30 dias contados do término do contrato, deve o autor do despejo, antes de ajuizar a ação, encaminhar notificação extrajudicial ao inquilino, pois, após os referidos 30 dias, a lei considera que o contrato de locação fora prorrogado por prazo indeterminado.

Portanto, durante a vigência do contrato, o locador poderá retomar o imóvel apenas com motivo, ou seja, por denúncia cheia. Fora da vigência (contrato por prazo indeterminado), a denúncia vazia é permitida, apenas, após 30 meses.

O notificação é obrigatória sempre que o locador perder o prazo de 30 dias, contados do término do contrato de locação, para ajuizar ação de despejo.

Tal notificação concede ao locatário um prazo complementar de 30 dias para entregar o imóvel, salvo no caso de despejo em virtude de alienação do imóvel durante a locação, hipótese em que o prazo complementar será de 90 dias.

  • E se o locador ajuizar ação de despejo sem apresentar a referida notificação?

Nesta hipótese, ocorrerá a extinção do processo sem resolução do mérito. Significa, em apertada síntese, que o juiz sequer vai entrar no mérito do processo.

Isso ocorre porque a notificação, em determinadas hipóteses, é uma condição indispensável para o seguimento da ação.

  • Qual a diferença jurídica entre locação por temporada e locação residencial?

Na  locação por temporada, o contrato é escrito e com prazo não superior a 90 dias, devendo, ainda, constar a descrição obrigatória dos móveis que guarnecem o imóvel locado.

Um erro muito cometido por locadores desta espécie de imóvel é deixar o locatário no imóvel por mais de 30 dias além do combinado (90 dias), o que gera uma série de consequências.

Ao deixar o locatário no imóvel por mais de 30 dias (além dos 90 dias combinado), sem ajuizar a competente ação de despejo, passa a existir a prorrogação do contrato por prazo indeterminado e, segundo a lei, a retirada do inquilino ocorrerá apenas com motivo (denúncia cheia), salvo se ultrapassado 30 meses!

Um advogado competente, neste caso, conseguiria, inclusive, medida liminar para despejar o inquilino em 15 dias, desde que ajuizada a ação de despejo dentro do prazo de 30 dias, findo o prazo da locação por temporada (art. 59, inciso III, da Lei 8.245).

Outro erro comum é realizar a locação por temporada verbalmente.

Como é possível verificar com precisão o termo inicial e o termo final de um contrato de locação por temporada verbal???

As consequências são as mesmas supracitas.

Neste caso, considera-se prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, podendo ocorrer o despejo sem motivo apenas após 30 meses de contrato.


Nos últimos 2 anos, o número de distratos (rescisão de contrato de compra e venda) aumentou de forma exponencial.

Isso porque, em regra, grande parte dos compradores, em meio a crise econômica, perderam seus empregos e respectivas fontes de renda, dificultando o pagamento das parcelas.

Diante desse quadro, a rescisão é a única solução.

Contudo, as construtoras, infelizmente, “prendem” grande parcela do valor pago, desconsiderando a jurisprudência e, inclusive, o Código de Defesa do Consumidor, cenário em que se torna necessária a contratação de um advogado especialista em Direito Imobiliário.

Aliás, o desconto de valores indevidos por parte das construtoras não é incomum. Algumas construtoras, por exemplo, cobram condomínio antes da entrega das chaves. Uma conduta completamente ilegal.

Há casos em que a construtora devolve cerca de 10% do valor pago, por mais absurdo que isso possa parecer.

Desde já, precisamos esclarecer para você que o prazo para ajuizar uma ação de indenização por atraso na entrega do imóvel é de 10 anos. É um prazo importante, principalmente para aqueles que desistem de comprar o imóvel na planta.

 

  • O que seria razoável descontar do comprador?

A jurisprudência mais atual determina que, ao comprador (consumidor), deverá ser devolvido entre 80% e 90% do valor pago.

Abaixo citamos a ementa (resumo) de uma decisão em que o Desembargador determinou a devolução de 80% dos valores pagos.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL URBANO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUTORES, OUTROSSIM, QUE INTERROMPERAM O PAGAMENTO DAS PARCELAS ANTES DO APONTADO ATRASO. PRETENDIDA RESCISÃO UNILATERAL. ADMISSIBILIDADE. CASO TÍPICO DE DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESCISÃO DECRETADA. DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES AFASTADOS. DANO MORAL INEXISTENTE. SUCUMBÊNCIA REPARTIDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJ-SP – APL: 00338997920128260224 SP 0033899-79.2012.8.26.0224, Relator: Vito Guglielmi, Data de Julgamento: 26/03/2015,  6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2015)

Assim sendo, o desconto razoável gira em torno de 20% a 10% das parcelas pagas.


A 3ª turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que o prazo para ajuizar ação contra a construtora, no caso de atraso na entrega de imóvel, é de 10 anos.

Segundo a linha de raciocínio dos Ministros, aplica-se, ao caso, o art. 205 do Código Civil, cumpre citar:

“Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor”.

Isso ocorre porque, segundo o STJ, a questão envolve o tema “inadimplemento contratual” (no caso por parte da construtora), hipótese não prevista no art. 206 do Código Civil e que, portanto, subsume-se a regra geral do art. 205.

A Empresa-Ré, como tese defensiva, solicitou a aplicação do prazo de 5 anos, previsto no CDC (Código de Defesa do Consumidor), já que o caso envolvia relação de consumo.

Neste cenário, solicitou que o CDC fosse aplicado na íntegra.

Entretanto, o Ministro do STJ entendeu pela inaplicabilidade do CDC, já que o caso não guardava relação com a reparação de danos decorrentes do fato do produto ou de serviço (temas do CDC), mas de inadimplemento contratual.