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Exceção de retomada

O que é exceção de retomada e como ela se aplica nos Contratos de Locação Comercial?

A Exceção de retomada surge primordialmente no contexto da ação renovatória.

Vamos esclarecer.

O art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal protege o Direito de Propriedade.

Este dispositivo poderá ser aplicado na relação contratual existente entre empreendedor e lojista, protegendo aquele.

Fabio Ulhoa Coelho observa que “uma disposição de lei ordinária que contemplasse o locatário com uma tutela incompatível com o Direito de Propriedade seria, com certeza, inconstitucional” [1].

Em outras palavras, em face de eventual conflito entre o direito do locador, referente ao uso pleno de seu bem, e do locatário, relacionado à renovação compulsória, prevalecerá aquele respaldado no texto constitucional.

Assim sendo, a renovação compulsória do contrato de locação terá validade quando compatível com o Direito de Propriedade do locador.

Por esta razão, admite-se a exceção de retomada na ação renovatória.

 

O que diz a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)?

A Lei do Inquilinato, em seu art. 52, elenca um rol de hipóteses em que não será assegurado o direito de renovação compulsória.

Em primeiro lugar, sob a égide do art. 52, inciso I, da Lei 8245/91, o locador não estará obrigado a renovar o contrato se, “por determinação do Poder Público tiver que realizar no Imóvel obras que importarem a sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade”.

São duas as hipóteses asseguradas por este inciso, quais sejam, a que decorre da necessidade de realização de obras no imóvel locado por determinação do Poder Público, e a que surge da própria iniciativa do locador com vistas a modificar o imóvel aumentando o valor da propriedade.

Em segundo Lugar, a luz do inciso II do mesmo dispositivo, o locador não estará obrigado a renovar o contrato se “o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”.

Neste Inciso, como no anterior, há duas possibilidades que conferem ao locador o direito de recusar a renovação. A primeira, quando o locador tem como objetivo fazer uso pessoal do imóvel e, a segunda, quando o locador pretende fazer transferência do fundo de comércio existente a mais de um ano.

Ainda quanto ao inciso II, deve-se observar que a expressão “uso pessoal”, em matéria locacional, é estendida aos familiares do locador englobando descendente, ascendente, cônjuge ou companheira. Como resultado, a retomada para uso pessoal poderá ser exercitada tanto pelo locador, como por seus familiares [2].

O § 1º proíbe que o locador, ou aquele que retoma, exerça no imóvel atividade econômica semelhante aquela exercida pelo locatário, salvo se a locação também envolva o fundo de comércio, com as instalações pertencentes.

O rol, aqui, é exemplificativo. Isso porque a renovação compulsória não poderá resultar na impossibilidade do locador exercer plenamente o seu Direito de Propriedade.

 

Referências

[1] COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Comercial Vol. 1. 11º Ed. São Paulo: Editora Saraiva. p. 107.

[2] KARPAT, Ladislau. Locação e Aluguéis em Shopping Center. São Paulo: Editora Universitária de Direito. p. 116.

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