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Imobiliária tem responsabilidade pelo inadimplemento do inquilino

Há, de fato, muita dor de cabeça quando se verifica a inadimplência do inquilino. Não bastasse a necessidade de ajuizar uma ação de despejo, há o risco de não encontrar patrimônio do devedor.

Dica: recomendo a leitura da lei 8.245 (lei do inquilinado) comentada por mim, artigo por artigo. É um excelente texto para quem deseja aprender mais sobre o tema.

Em primeiro lugar, você precisa saber que a imobiliária figura como mandatária do locador.

Significa dizer que o locador deposita sua confiança naquela empresa. Por isso, espera, no mínimo, a aplicação de toda a diligência habitual (art. 677 do Código Civil).

Por muito tempo questões foram levantadas quanto a responsabilidade da imobiliária ante o inadimplemento do inquilino. 

A imobiliária pode ser responsabilizada pelo inadimplemento do inquilino?

Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, foi decidido que a imobiliária tem responsabilidade, desde que comprovada a falha na prestação do serviço.

É o que ocorre, por exemplo, quando a imobiliária deixa de verificar a real situação financeira do cliente. Isso se faz por meio de certidões negativas.

É importante deixar claro que não é necessário que o dever de obter certidão conste no contrato, uma vez que é da natureza do contrato esse tipo de providência.

Além disso, há deveres anexos a todo e qualquer contrato cujo desrespeito implica na violação positiva do contrato. São deveres anexos o dever de informação, cuidado, respeito, lealdade e colaboração. Tudo decorre do princípio da boa-fé.

Observe, leitor, que o cuidado é um dever anexo, portanto, ainda que não esteja de forma expressa no contrato, é presumível sua existência de modo que o desrespeito a mencionada cláusula implica na denominada violação positiva do contrato. 

Decisão relacionada

Sobre o tema, leia a decisão abaixo:

DIREITO CIVIL.  RESPONSABILIZAÇÃO DE IMOBILIÁRIA POR PERDAS E DANOS EM DECORRÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.A imobiliária deve indenizar o proprietário pelas perdas e danos decorrentes da frustração de execução de alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos na hipótese em que a referida frustração tenha sido ocasionada pela aprovação deficitária dos cadastros do locatário e do seu respectivo fiador. Tem-se que, nos termos do art. 653 do CC, essa sociedade figura como mandatária do proprietário do imóvel para, em nome dele, realizar e administrar a locação. Assim, em consideração ao art. 677 do CC, a sociedade imobiliária (mandatária) é obrigada a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar quaisquer prejuízos sofridos pelo locador na hipótese em que ela não tenha cumprido os deveres oriundos da sua relação contratual. REsp 1.103.658-RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/4/2013.

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