Abrir uma franquia em um Shopping Center é o sonho de grande parte dos empreendedores. Para deixar tudo mais didático, explicamos, no vídeo abaixo, todos os conceitos importantes ligados ao tema.

 

O empreendedor que tem por objetivo abrir uma franquia em um Shopping Center provavelmente imaginou que, nesta espécie de cenário, seu negócio terá maior chance de dar certo em razão da maior lucratividade que o ambiente pode proporcionar.

Infelizmente, é também por esse motivo que seu negócio vai sair mais caro…

O Shopping Center tem, em apertada síntese, 2 pontos que devem chamar a atenção do franqueado:

  1. O fundo de comércio;

  2. O tenant-mix.

Para ser mais didático, o fundo de comércio é o conjunto de todos os bens, corpóreos (imóveis, cadeiras, carros, etc.) e incorpóreos (marca, patente, etc.), direcionados a atividade empresarial. Em Direito, a doutrina costuma dizer que o fundo de comércio é sinônimo de estabelecimento empresarial/ comercial.

É esse conjunto de bens que, em verdade, chama a atenção do cliente. Significa dizer que esse fundo de comércio tem valor econômico. Em verdade, ele é o grande responsável por deixar o contrato de locação em Shopping Center mais caro.

Por que os valores aumentam no Shopping Center?

Observe que quando o franqueado tem interesse no Shopping Center, haverá no local 2 (dois) fundos de comércio a serem considerados:

  1. O Fundo de Comércio do Shoping Center;

  2. O Fundo de Comércio da Franquia (lojista);

Há clientes que pretendem ir ao Shopping Center em razão do próprio Shopping Center. Tais clientes consideram o todo (por exemplo, praça de alimentação, estacionamento, etc).

Por outro lado, há clientes que vão ao Shopping Center em razão da própria franquia.

É fácil perceber que, em regra, o que mais atrai o cliente é o Shopping Center e não a loja do franqueado considerada de forma isolada. Não é a toa que o franqueado tem o desejo de abrir a franquia nesta espécie de empreendimento.

Com efeito, o Shopping Center garante maior “freguesia” (circulação de pessoas) em sua loja.

Infelizmente, o proprietário do Shopping também sabe disso e, diga-se por oportuno, investe muito dinheiro para que as coisas continuem assim.

O tenant-mix, por sua vez, é a forma como são as lojas organizadas dentro desse empreendimento. Isso, como é fácil perceber, também agrega valor ao empreendimento. Afinal, ninguém gostaria de ir a um Shopping Center que, por exemplo, tem alocado uma pet-shop dentro da praça de alimentação.

Para valorizar o Tenant-Mix, o proprietário do Shopping Center firma contratos com lojas-âncoras. Tais lojas têm grande potencial para chamar a atenção de clientes. Aumenta-se, com tal postura, o valor agregado do fundo de comércio do Shopping Center.

O que eu preciso saber para ter sucesso na abertura de uma franquia em um Shopping Center?

Em primeiro lugar, será preciso entender como escolher a franquia certa. Isso depende da análise da COF, Contrato de Franquia, dentre outros aspectos já analisados aqui no site. Caso seja esse seu objetivo, recomendo a leitura.

Em segundo lugar, é preciso conhecer o contrato de locação em shopping center, bem como seus 2 (dois) documentos anexos: escritura declaratória de normas complementares e estatuto da associação dos lojistas.


Você sabe quais as reais vantagens e desvantagens do contrato de locação em shopping center? Para explicar as vantagens e desvantagens desse contrato, elaboramos um vídeo didático que explica, passo a passo, o que você deve considerar.

 

 

Quais são as vantagens e desvantagens da Locação em Shopping Center?

O contrato de locação em shopping center é um negócio jurídico bem diferente.

Interessante observar que apenas o art. 54 da lei 8245 regulamenta o tema.

Para você ter uma ideia, situações que ensejariam a alegação de abusividade em outros contratos, acabam sendo plenamente válidas no âmbito deste empreendimento.

Isso ocorre porque tem o empreendedor liberdade para alterar o tenant-mix.

Tenant-mix é a forma de organização das lojas no empreendimento. No vídeo, eu explico um pouco desse contrato apontando as reais vantagens e desvantagens.

Observe que, em paralelo ao contrato de locação, é preciso compreender o que é associação de lojistas, fundo promocional e tenant-mix.

Há uma série de despesas do lojista, dentre elas o aluguel em dobro no mês de dezembro, aluguel percentual e aluguel fixo. Além disso, há constante fiscalização por parte do Shopping Center. Inclusive, o projeto de loja depende da aprovação do Shopping.

É fácil perceber que não é um contrato comum. Há, inclusive, uma interpretação bem peculiar.

Para ajudar você a aprofundar-se ainda mais sobre o tema, recomendamos que você leia os seguintes artigos:

  1. Fundo de promoção;
  2. Código de Defesa do Consumidor e o Contrato de Locação em Shopping Center
  3. 6 erros comuns dos lojistas;

Entenda o tenant mix 

O tenant mix, ou simplesmente mix, é o planejamento prévio feito em relação às necessidades daquela localidade, posicionamento das lojas no Centro Comercial e organização das lojas, ou seja, é o estudo preliminar que visa à possibilidade de lucro futuro.

O conceito é importante, principalmente, para aqueles que querem ingressar no Shopping Center. Isso porque a ideia explica o motivo pelo qual opta o Shopping Center pela escolha de Franquias como locadoras das unidades comerciais.

As Franquias, como regra, utilizam marcas reconhecidas do mercado consumidor e que, por esse motivo, agregam valor ao empreendimento.

Escolher a franquia certa não é uma tarefa fácil, seja para o franqueado, seja para o Shopping Center.

Para ajudar você a entender o tema tenant mix de uma forma simples e didática, elaboramos um vídeo rápido (abaixo).

A luz da doutrina de Silvio de Salvo Venosa, “esta terminologia inglesa consiste no plano de determinação dos ramos e localização das lojas e pontos-de-venda dentro do centro de compras, gravitando em torno das chamadas lojas-âncora, as quais funcionam como ponto magnético da clientela”[1].

Qual é o mix ideal?

O mix bem elaborado é aquele por meio do qual se atinge a perfeita organização das lojas o que, consequentemente, aperfeiçoa a operacionalização, as promoções conjuntas, a competição empresarial e obsta a competição autofágica.

A importância do tenant mix tem sido reconhecida pelos Tribunais Superiores [2].

Neste sentido, deve-se observar que a má administração do mix poderá gerar o desequilíbrio contratual, por exemplo, quando o Shopping Center não contrata com determinada loja-âncora que havia, previamente prometido contratar [3].

Neste caso, necessário se faz rever as cláusulas contratuais dos lojistas, uma vez que há lidima desvalorização do empreendimento.

Nota: loja-âncora é aquela que, em razão da notoriedade, agrega valor de forma significativa ao mix, pois atrai grande parcela do público que ingressa no Shopping Center. É o caso, por exemplo, do Cinemark, McDonald’s, Casas Bahia, etc. Por esse motivo, por vezes, são tratadas de forma não isonômica, com garantias e prerrogativas diferenciadas. 

Sobre o tema, é interessante observar a posição de Rodrigo Barcellos que, em sua doutrina, amplia o conceito:

Ao tratar da organização interna dos Shopping Centers, a maioria dos doutrinadores costuma simplificar a questão, dividindo os lojistas em dois grandes grupos: as lojas âncoras – grandes lojas, conhecidas do público – e as lojas satélites – pequenas e médias lojas nele instaladas. A realidade, porém, é muito mais rica. Os Shopping Center contém, em regra, lojas de diversos tamanhos, inseridas em vários ramos da atividade, cada qual com suas características próprias. Tais características devem ser – e certamente são – levadas em consideração no momento da contratação, determinando a natureza da loja e seu posicionamento do mix e as contraprestações pecuniárias devidas pelo lojista” [4].

É fato que, ao agregar lojas-âncoras ao empreendimento, o lojista pequeno ganha com a valorização do fundo de comércio do Shopping Center que passa a atrair mais pessoas para o empreendimento.

Você pode estar pensando: “então é muita vantagem entrar em um shopping com muitas lojas âncoras“.

Na verdade, não…

Há um detalhe pouco observado pelos especialistas do setor e que acaba impactando bastante o faturamento do pequeno lojista.

Em verdade, a loja-âncora tem um poder de barganha muito forte e, em regra, consegue uma série de isenções para manter seu nome no mix do Shopping.

Claro que, nesta relação, o Shopping Center não costuma sair perdendo.

Quando o preço não é cobrado das lojas-âncoras ele é, de forma oculta, repassado para as lojas-satélites.

Em conclusão, os pequenos empreendedores acabam pagando um preço caro, principalmente, em ambientes com muitas lojas-âncoras.

Com efeito, o aumento da despesa do lojista deve ser avaliado com cautela antes de entrar nesse tipo de negócio.

Lembre-se que, dentro de um Shopping Center, há aluguel em dobro em dezembro, aluguel percentual e fixo, dentre outras despesas.

Acrescente-se a esse cenário a terrível ingerência do Shopping no negócio do lojista. Há, por exemplo, a fiscalização da receita na boca do caixa e a necessidade de aprovação de projeto de loja.

Alerte-se, por fim, que, entre Locatário (lojista) e Locador (Shopping Center) não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, como já explicamos aqui no blog.

Referências

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática, 6º Ed, São Paulo: Editora Atlas, 2003, p. 263.

[2] Ação cautelar. Exclusividade no exercício de atividade comercial em Shopping Center. Atividade principal. Observância da convenção condominial. Distinção entre atividade principal e secundária. Sendo a atividade principal da Empresa a locação e venda de videogames, não permite a convenção do Shopping Center que outra empresa, cuja atividade e’ apenas de locação de fitas, exerça a comercialização de equipamentos de videogames, ocorrendo, assim, invasão de “mix”, pois não se trata de atividade secundária, mas sim principal e exclusiva da Apelante. Recurso provido. TJRJ, 5º Câm. Civ., Apelação 1998.001.05358, Rel. Des. Sidney Hartung, J. em 18/06/1998.

[3] SHOPPING CENTER – LOJAS ÂNCORA – ressperata – Agravo retido inadmitido, pois não reiterado – Preliminar de nulidade da sentença, por fundamentação insuficiente, que se rejeita, eis que o decisum abordou os pontos necessários ao julgamento da demanda – empreendedor que realiza promessa de fato de terceiro responde no caso de inadimplemento daquele – inexistência de prova deste fato – Ao contrário, comprovação de seu funcionamento – não demonstração de relação de causalidade entre o insucesso comercial dos apelantes e inadimplemento do empreendedor – improcedência dos pedidos – Recurso desprovido. TJRJ, Apelação Cível nº 2007.001.58360, Segunda Câmara Cível, Rel. Des. Carlos Eduardo Passos, J. em 31/10/2007.

[4] BARCELLOS, Rodrigo. O Contrato de Shopping Center e os Contratos Atípicos Interempresariais, São Paulo: Editora Atlas, 2009, p. 76.