O que é o tenant mix? (contratos em Shopping Center)

Entenda o tenant mix 

O tenant mix, ou simplesmente mix, é o planejamento prévio feito em relação às necessidades daquela localidade, posicionamento das lojas no Centro Comercial e organização das lojas, ou seja, é o estudo preliminar que visa à possibilidade de lucro futuro.

O conceito é importante, principalmente, para aqueles que querem ingressar no Shopping Center. Isso porque a ideia explica o motivo pelo qual opta o Shopping Center pela escolha de Franquias como locadoras das unidades comerciais.

As Franquias, como regra, utilizam marcas reconhecidas do mercado consumidor e que, por esse motivo, agregam valor ao empreendimento.

Escolher a franquia certa não é uma tarefa fácil, seja para o franqueado, seja para o Shopping Center.

Para ajudar você a entender o tema tenant mix de uma forma simples e didática, elaboramos um vídeo rápido (abaixo).

A luz da doutrina de Silvio de Salvo Venosa, “esta terminologia inglesa consiste no plano de determinação dos ramos e localização das lojas e pontos-de-venda dentro do centro de compras, gravitando em torno das chamadas lojas-âncora, as quais funcionam como ponto magnético da clientela”[1].

Qual é o mix ideal?

O mix bem elaborado é aquele por meio do qual se atinge a perfeita organização das lojas o que, consequentemente, aperfeiçoa a operacionalização, as promoções conjuntas, a competição empresarial e obsta a competição autofágica.

A importância do tenant mix tem sido reconhecida pelos Tribunais Superiores [2].

Neste sentido, deve-se observar que a má administração do mix poderá gerar o desequilíbrio contratual, por exemplo, quando o Shopping Center não contrata com determinada loja-âncora que havia, previamente prometido contratar [3].

Neste caso, necessário se faz rever as cláusulas contratuais dos lojistas, uma vez que há lidima desvalorização do empreendimento.

Nota: loja-âncora é aquela que, em razão da notoriedade, agrega valor de forma significativa ao mix, pois atrai grande parcela do público que ingressa no Shopping Center. É o caso, por exemplo, do Cinemark, McDonald’s, Casas Bahia, etc. Por esse motivo, por vezes, são tratadas de forma não isonômica, com garantias e prerrogativas diferenciadas. 

Sobre o tema, é interessante observar a posição de Rodrigo Barcellos que, em sua doutrina, amplia o conceito:

“Ao tratar da organização interna dos Shopping Centers, a maioria dos doutrinadores costuma simplificar a questão, dividindo os lojistas em dois grandes grupos: as lojas âncoras – grandes lojas, conhecidas do público – e as lojas satélites – pequenas e médias lojas nele instaladas. A realidade, porém, é muito mais rica. Os Shopping Center contém, em regra, lojas de diversos tamanhos, inseridas em vários ramos da atividade, cada qual com suas características próprias. Tais características devem ser – e certamente são – levadas em consideração no momento da contratação, determinando a natureza da loja e seu posicionamento do mix e as contraprestações pecuniárias devidas pelo lojista” [4].

É fato que, ao agregar lojas-âncoras ao empreendimento, o lojista pequeno ganha com a valorização do fundo de comércio do Shopping Center que passa a atrair mais pessoas para o empreendimento.

Você pode estar pensando: “então é muita vantagem entrar em um shopping com muitas lojas âncoras“.

Na verdade, não…

Há um detalhe pouco observado pelos especialistas do setor e que acaba impactando bastante o faturamento do pequeno lojista.

Em verdade, a loja-âncora tem um poder de barganha muito forte e, em regra, consegue uma série de isenções para manter seu nome no mix do Shopping.

Claro que, nesta relação, o Shopping Center não costuma sair perdendo.

Quando o preço não é cobrado das lojas-âncoras ele é, de forma oculta, repassado para as lojas-satélites.

Em conclusão, os pequenos empreendedores acabam pagando um preço caro, principalmente, em ambientes com muitas lojas-âncoras.

Com efeito, o aumento da despesa do lojista deve ser avaliado com cautela antes de entrar nesse tipo de negócio.

Lembre-se que, dentro de um Shopping Center, há aluguel em dobro em dezembro, aluguel percentual e fixo, dentre outras despesas.

Acrescente-se a esse cenário a terrível ingerência do Shopping no negócio do lojista. Há, por exemplo, a fiscalização da receita na boca do caixa e a necessidade de aprovação de projeto de loja.

Alerte-se, por fim, que, entre Locatário (lojista) e Locador (Shopping Center) não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, como já explicamos aqui no blog.

Referências

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática, 6º Ed, São Paulo: Editora Atlas, 2003, p. 263.

[2] Ação cautelar. Exclusividade no exercício de atividade comercial em Shopping Center. Atividade principal. Observância da convenção condominial. Distinção entre atividade principal e secundária. Sendo a atividade principal da Empresa a locação e venda de videogames, não permite a convenção do Shopping Center que outra empresa, cuja atividade e’ apenas de locação de fitas, exerça a comercialização de equipamentos de videogames, ocorrendo, assim, invasão de “mix”, pois não se trata de atividade secundária, mas sim principal e exclusiva da Apelante. Recurso provido. TJRJ, 5º Câm. Civ., Apelação 1998.001.05358, Rel. Des. Sidney Hartung, J. em 18/06/1998.

[3] SHOPPING CENTER – LOJAS ÂNCORA – ressperata – Agravo retido inadmitido, pois não reiterado – Preliminar de nulidade da sentença, por fundamentação insuficiente, que se rejeita, eis que o decisum abordou os pontos necessários ao julgamento da demanda – empreendedor que realiza promessa de fato de terceiro responde no caso de inadimplemento daquele – inexistência de prova deste fato – Ao contrário, comprovação de seu funcionamento – não demonstração de relação de causalidade entre o insucesso comercial dos apelantes e inadimplemento do empreendedor – improcedência dos pedidos – Recurso desprovido. TJRJ, Apelação Cível nº 2007.001.58360, Segunda Câmara Cível, Rel. Des. Carlos Eduardo Passos, J. em 31/10/2007.

[4] BARCELLOS, Rodrigo. O Contrato de Shopping Center e os Contratos Atípicos Interempresariais, São Paulo: Editora Atlas, 2009, p. 76.