Contratos em Shopping Center e o Fundo Promocional

O fundo de promoção e propaganda é uma despesa obrigatória para o empreendedor que tem loja em um Shopping Center. Na verdade, integra o fluxo de caixa voltado à própria administração do Shopping, embora seja administrado pela associação dos lojistas.

É muito provável que você seja um franqueado (ou franqueador), já que a franquia é preferência para composição do tenant-mix da grande maioria dos Shopping Centers. Para ajudar você, aconselho a dar uma olhada também em nossa sessão de posts sobre franquia. Garanto a você que existem informações preciosas que você precisa saber.

Voltando ao tema e para ajudar você a entender o Fundo Promocional com mais facilidade, assista nosso vídeo abaixo.

Nele, explicamos, passo a passo, o que é a associação dos lojistas e o fundo promocional.

O que é o fundo promocional?

Com o objetivo precípuo de manter a solidez da propaganda e, como consequência, do empreendimento, o Estatuto da Associação dos Lojistas prevê a despesa acessória que será paga a título de fundo promocional, podendo esta ser determinada previamente ou posteriormente por meio da votação dos lojistas.

Portanto, quem pagará essa despesa são as franquias que compõe o Shopping Center.

Destaco, desde já que, dada a natureza diversa da taxa condominial, a despesa acessória não é determinada pelo empreendedor, mas pelos lojistas. Todavia, o empreendedor, assim como o lojista, deverá contribuir para a manutenção deste fundo. Isso porque se beneficia do fundo promocional assim como o lojista.

A associação dos lojistas, administrando este fundo, deve assegurar a propaganda eficaz para atrair clientes valorizando, assim, o empreendimento.

Posso ser despejado por não pagar o fundo promocional?

Questão de grande importância é se o lojista pode ser despejado por falta de pagamento da taxa relativa ao fundo promocional, haja vista ser a Associação dos Lojistas, e não o empreendedor, a destinatária desta taxa.

Imagine, por exemplo, perder todo o investimento realizado em uma franquia em razão de uma ação de despejo desta natureza.

Ora, se a associação dos lojistas é a destinatária, ela é quem possui legitimidade para cobrá-la em juízo. Em paralelo, devemos concluir o óbvio: a associação não pode despejar o lojista. Apenas o Shopping despeja o lojista. Portanto, não faz sentido ser despejado pelo não pagamento do fundo promocional. 

Esse tema, inclusive, já foi decidido por grande parte dos tribunais [1].

Em resumo, as condições da ação são:

1. legitimidade;
2. interesse de agir;
3. Possibilidade jurídica do pedido.

Não existindo legitimidade, não há de se falar em eventual propositura de ação por parte do Shopping.

Preciso alertar você, contudo, que existe posição divergente.

O doutrinador Ladislau Karpat, por exemplo, entende que o lojista, ao aderir-se ao empreendimento, compromete-se a pagar esta despesa, logo, se é inadimplente, poderá sofrer ação de despejo pautada na infração contratual [2].

O Shopping pode isentar lojas maiores (âncoras) do fundo promocional?

Outro aspecto que causa certa indignação nos lojistas.

Seria possível isentar a loja-âncora (lojas maiores) do fundo de promoção?

Alguns doutrinadores, como Ladislau Karpat, entendem que, se estas lojas são as grandes responsáveis pelo sucesso do empreendimento, importante será, então, que haja algum tipo de incentivo para atraí-las ao Shopping Center.

Em outras palavras, estas lojas enriquecem o tenant-mix, então, é de interesse dos lojistas que a loja âncora integre empreendimento.

É claro que quando o “grande” não paga o “pequeno” paga mais…

Existirá, sem dúvida alguma, uma distribuição do prejuízo entre os lojistas menores e isso é o que causa grande indignação.

Parte da doutrina entende que essa postura desrespeita a equidade, pilar de sustentação da justiça. Como bem se observa diante desta situação, “quem tem mais, paga menos”.

Referências

[1] SHOPPING CENTER – FUNDO DE PROMOÇÃO – LEGITIMIDADE DA ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS PARA COBRÁ-LA – OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO DE PAGÁ-LA. TJMG, Processo nº 2.0000.00.341515-8/000(1), Rel. Antonio Carlos Cruvinel, J. em 27/09/2001;EMBARGOS DO DEVEDOR – Contrato de Locação – Shopping Center – Ilegitimidade da Embargada para executar valor de fundo de promoção – liquidez de título – cálculos aritméticos – possibilidade. Tendo em vista que o Estatuto da Associação de Lojistas dispõe que, decorridos noventa dias do vencimento, a Associação é quem tem legitimidade para cobrar as cotas referentes ao Fundo de Promoção e à Promoção de Natal, devem ser excluídos tais valores, face a ilegitimidade do empreendedor. – Sendo possível apurar o montante devido em contrato de locação, por meio de simples cálculos aritméticos, não há razão para se considerar ilíquido o título extrajudicial. TJMG, Processo nº 1.0024.98.089255-8/002(1), Rel. Osmando Almeida, J. em 01/07/2008.

[2] KARPAT, Ladislau, Locação e Aluguéis em Shopping Center, 1º Ed. São Paulo: Editora Universitária de Direito. p. 188.