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Direito de preferência do lojista e empresário na aquisição do imóvel (Locação em Shopping Center)

Direito de Preferência do Lojista na Aquisição do Imóvel

O Direito de Preferência pode ser entendido como um direito de prioridade na aquisição do imóvel. Quando violado, pode o inquilino depositar o valor da oferta em juízo e adquirir a propriedade do imóvel. Aqui, o locatário observa os termos do contrato de compra e venda para fazer o depósito (preço e condição).

Sobre o tema, o art. 33 da lei 8245/91 disciplina o seguinte:

“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

Assim sendo, na hipótese do locador não oferecer o imóvel ao lojista, este poderá depositar em juízo, ou reclamar perdas e danos.

 

O que é preciso para o exercício do Direito de Preferência?

Cumpre observar que para tanto, não se faz necessário que o contrato seja firmado por prazo determinado, todavia, a luz da jurisprudência é necessário o registro do contrato em cartório (CRI)

Mario Cerveira Filho entende que o lojista poderá requerer perdas e danos, ainda que o firmado contrato sem registro no CRI. Isso porque trata-se de um direito de natureza pessoal.

Contudo, o doutrinador confirma sua posição ao lado da jurisprudência quando no sentido de que “na hipótese do lojista desejar adquirir o imóvel a ele locado, deverá ter o seu contrato de locação registrado junto a sua matrícula, uma vez que nesse caso o seu direito é de natureza real” [1].

O empreendedor deverá oferecer o imóvel a terceiro nas mesmas condições e preço que ofereceu ao lojista. Em outras palavras, alterada a condição ou preço do imóvel, deverá o locador oferecer novamente ao lojista.

 

É possível renunciar o Direito de Preferência?

O princípio da autonomia da vontade tem permitido as partes firmarem cláusulas que renunciam o direito de preferência, contudo, Mario Cerveira Filho, em defesa aos direitos dos lojistas, declara em sua obra que “esta cláusula é nula de pleno direito, conforme preceitua o art. 45 da lei do 8.245/91, uma vez que traduz, na verdade, evidente propósito de elidir os objetivos da Lei Inquilinatária” [2].

Destacamos que a jurisprudência, neste sentido, tem prestigiado a autonomia da vontade, permitindo a renuncia ao direito de preferência.

Silvio de Salvo Venosa tem opinião diversa, e ímpar, em relação ao tema, cumpre transcrever:

Ponto importante a destacar é o fato de que, em vista da particularidade desses empreendimentos, todos os espaços, boxes, lojas, etc. são destinados exclusivamente à locação e exploração individual por comerciantes e prestadores de serviço, não se amoldando à espécie os princípios do direito de preferência na aquisição do imóvel, salvo se o local completo é todo alienado pelo empreendedor ou administrador” [3].

 

Referências

[1] FILHO, Mario Cerveira. Shopping Center: direito dos lojistas, 4º Ed, São Paulo: Editora Saraiva, 2008, p. 65.

[2] FILHO, Mario Cerveira. Shopping Center: direito dos lojistas, 4º Ed, São Paulo: Editora Saraiva, 2008. p. 66.

[3] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 8º Ed. São Paulo: Editora Atlas. p. 254

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