O Direito de Preferência pode ser entendido como um direito de prioridade na aquisição do imóvel.
É um instrumento legal que assegura ao lojista o primeiro direito de compra em relação ao imóvel comercial onde ele exerce suas atividades.
Sobre esse tema, observe o que dispõe o art. 27 da lei do inquilinato (lei 8.245).
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
O locador, como se observa, deve notificar o locatário.
Só assim o locatário tem a oportunidade de exercer o direito de preferência.
Neste cenário, deve o locador manifestar seu interesse em adquirir o bem imóvel nas mesmas condições e no prazo de 30 dias.
Na hipótese de não manifestar esse interesse, o direito caducará (art. 28 da lei 8.245).
Você pode estar se perguntando: “bom… e se o locador desiste da venda após o locatário manifestar interesse em adquirir o imóvel?“.
Neste caso deverá o locador responder pelos prejuízos ocasionados ao locatário (art. 29 da lei 8.245).
Imagine, por exemplo, que o locatário pagou um perito para realizar a avaliação do imóvel antes de aceitar a proposta.
Trata-se de despesa que deve ser reembolsada pelo locador.
Não recebi nenhuma notificação? O que fazer?
Como observamos acima, é obrigação do locador cientificar os locatários da venda.
Neste caso, a notificação deve conter:
- O preço;
- Todas as condições da venda (e.g. parcelamento, entrada, etc).
Isso porque o locador tem o direito de, nas mesmas condições e preço, adquirir o imóvel.
Há, contudo, situações em que o locador não notifica os locatários (algo bastante comum na prática…).
O caminho, nesses casos, é judicial.
Deve o locatário depositar em juízo, no prazo de 6 meses, o preço e despesas do ato de transferência.
Sobre o tema, observe o que dispõe o art. 33 da lei 8.245:
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far – se – á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Observe que o locador pode optar pelas perdas e danos, ou seja, não precisa optar pela aquisição do imóvel.
Quando o locatário não tem o Direito de Preferência?
A própria lei elenca algumas hipóteses em que o locatário não tem o direito de preferência.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
O que é preciso para o exercício do Direito de Preferência?
O contrato de locação não precisa ser firmado por prazo determinado.
Contudo, segundo a jurisprudência, é necessário o registro do contrato de locação em cartório (CRI)
Mario Cerveira Filho entende que o lojista poderá requerer perdas e danos, ainda que o firmado contrato sem registro no CRI. Isso porque trata-se de um direito de natureza pessoal.
Contudo, o doutrinador confirma sua posição ao lado da jurisprudência quando no sentido de que “na hipótese do lojista desejar adquirir o imóvel a ele locado, deverá ter o seu contrato de locação registrado junto a sua matrícula, uma vez que nesse caso o seu direito é de natureza real” [1].
O empreendedor deverá oferecer o imóvel a terceiro nas mesmas condições e preço que ofereceu ao lojista. Em outras palavras, alterada a condição ou preço do imóvel, deverá o locador oferecer novamente ao lojista.
É possível renunciar o Direito de Preferência?
O princípio da autonomia da vontade tem permitido as partes firmarem cláusulas que renunciam o direito de preferência.
Ccontudo, Mario Cerveira Filho, em defesa aos direitos dos lojistas, declara em sua obra que “esta cláusula é nula de pleno direito, conforme preceitua o art. 45 da lei do 8.245/91, uma vez que traduz, na verdade, evidente propósito de elidir os objetivos da Lei Inquilinatária” [2].
Destacamos que a jurisprudência, neste sentido, tem prestigiado a autonomia da vontade, permitindo a renuncia ao direito de preferência.
Referências
[1] FILHO, Mario Cerveira. Shopping Center: direito dos lojistas, 4º Ed, São Paulo: Editora Saraiva, 2008, p. 65.
[2] FILHO, Mario Cerveira. Shopping Center: direito dos lojistas, 4º Ed, São Paulo: Editora Saraiva, 2008. p. 66.
